どうも！

 

億トレ大家です！！

 

定期的に書いていきたいと思っている、アンチCF思考のコラムです！！

 

昔からボクのコラムを読んでいる読者の方は存じていると思うのですが、

 

ボクは、不動産投資の界隈に蔓延るキャッシュフロー至上主義のような考え方を唾棄しております。

 

ネットでよく見かける

 

キャッシュフローが月額〇〇万円ならFIRE可能か！？

 

みたいなテーマで良い年した大人たちが大真面目に議論しているのを見ていると、

 

大して頭がよくないボクの目から見ても、バカの集まりかな？　という軽蔑の眼差しを向けざるを得ません。

 

（全て個人的な感想です。口が悪くてすいません）

 

CFを多く出すためには、融資期間を長くする必要があり、融資期間を長く取れる金融機関というのは、金利や、融資の事務手数料が高くなる傾向にあるので、

 

CFを重要視すれば、肝心の利益が削れてしまうやろうがい！！

 

というのが、以前にボクが書いたコラムでした。

 

結果、大勢のCF信者の方から石を投げつけられました。

 

では、ボクが、何を重視して賃貸業を経営しているのかというと、会社の純利益を重要指標として考えておりました。

 

ただ、この考え方は、もう古いです！！

 

間違ってはいないですが、正確ではなかったな、という風に考えを改めました。

 

出口まで含めて良いのであれば、純利益以上に正確な指標はないのですが、純利益は賃貸経営の途中経過を示すのには不向きな指標なのです。

 

気付きを得たのは、以前に楽待の本社に呼ばれて、同期スタートの大家さんたちと対談をしたときのことです。

 

広島の大家　むらたくさん

 

福岡の大家　りーさんさん

 

対談の相手は上記の二人でした。

 

生放送の出演前の打ち合わせのために喫茶店に入ったボクたちは、会社の運営状況などについて語っていました。

 

そこで二人が語っていた会話は、ボクの常識をぶち壊すものだったのです。

 

同期の大家たち「会社の純利益？　そんなの全然、気にしないよ。だって私たちの会社は赤字の決算を出すことも多いからね」

 

二人の同期の大家の価値観は、こんな感じだったのです。

 

ボク「いやいやいや！！　一時的な要因ならともかく、慢性的な赤字はヤバいだろ！！！　二人とも、よくそれで融資が出るな！」

 

ボクは赤字のまま５億円を超える融資を引いた二人の大家の狂戦士っぷりにドン引きしていました。

 

ただ、赤字の理由を聞いて、新しい学びを得ることになったのです。

 

同期の大家たち「やっぱり築古物件を買いまくっていると、減価償却費が大きいんだよね」

 

なるほど！！　納得です！！

 

更に言うと、路線価の低い地方のエリアであれば、土地の価値が低く、建物価格の償却費用が大きいことが予想されます。

 

ボク「ああ。そうか。そう考えると、会社の純利益って、あんまり参考になる指標じゃないな」

 

当たり前と言えば、当たり前の話ですが、他大家と比較をする機会がなかったので、気付くのが遅れてしまいました。

 

建物価格を４年で償却する投資家と４７年で償却する投資家では、まったく、利益を残すためのハードルが違ってくるのです。

 

ボクは考えを改めました。

 

株式投資をやっている読者の方は、どこかで見たことがあるかもしれませんが、株式投資の世界には、EBITDAという指標があります。

 

こちらは、会社の利益に対して、設備の減価償却費用をプラスした指標になります。

 

減価償却が大きな会社（航空会社など）の決算説明資料を見ると、このEBITDAを重要視していることが分かります。

 

我々、不動産賃貸事業者も、償却費用の割合が多い事業ですので、その健全性を示すのに、最適な指標でしょう！！

 

当たり前ですが、EBITDAはCFと違って、融資期間を無理やり長くとって、多く出す、みたいなプレイングができないですからね！！

 

EBITDAは誤魔化しの利かない指標です。

 

だからこそ、信用のおける指標だと考えました。

 

月額キャッシュフロー〇〇万円！！！

 

みたいな、子供騙しの指標で、大家の戦闘能力を表現する風潮はもう辞めにしませんか？？？

 

これからは、EBITDAとEBITDAマージンで大家の戦闘能力を表現しましょう！！！

 

うん。

 

キャッチーさが皆無なので、まったく定着する気がしませんね！

 

分かりやすさにかけては、CFを超える指標はないので、これからもCF信者との戦いは続いて行きそうです。

 

@otakutoshika

 

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