■1月度

こんにちは！　埼玉サラリーマン大家です。

毎月恒例となっている数字公開です。皆様と一緒にコラムの中で1月度の数字と運営状況を振り返っていきます。

2025年になって最初の収支ですね。心機一転で良い数字をお届けしたいところですが、今回はキャッシュフローが目減りした数字となっています。

■1月度の収支

収入合計：400万円
通常経費：▲61万円（経費率：15.3％）
融資返済：▲63万円（返済比率：15.8％）
大規模修繕：▲173万円

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キャッシュフロー：103万円

残債：5240万円

1月度のキャッシュフローは103万円でした。先月に引き続き、大規模修繕工事で大きく目減りしています。12月度に着工金で半分を支払っていたのですが、完了したので残金を支払いました。合計で300万円台の工事となっています。

やっぱり、大規模修繕はインパクトが大きいですね。
一気に何百万円も無くなります・・・。

■入居状況

次に入居状況を見ていきます。

先月に残り2戸となった空室ですが、1戸も入居が決まりませんでした・・・。ただ、退去も発生しなかったので空室数に変化はありません。

11月退去だったので、そろそろ目安にしている3か月の空室期間を超えちゃいます。ちょっと焦る時期になりましたが、焦ってもやることは多くないんですよね。部屋はキレイに仕上げたので、あとは共用部を掃除するくらいです。3月の繁忙期までには決まって欲しいですが、どうなるでしょうか？

※1月末の時点での入居率96.8％（92戸/95戸）
　→空室3戸のうちの1戸は入居申込あり（2月入居）

■家賃アップ作戦

最近はインフレが進んで、様々な経費も高くなり続けています。壁紙張替の単価も何年か前よりも数十％アップですし、各種設備も値上がりを続けています。そもそも、建築価格が上昇しているので物件の価格が上がっていますしね・・・。

そんな中ですから、大家としては家賃をアップさせていかないとジリ貧です。ということで、最近はチャンスがあれば少しずつでも家賃を上げる努力をしています。

ただ、中古アパート投資だと難しいところもありますね。年々、時が経つにつれて築年数は増えていきます。その分だけ、家賃が下落する要因になるわけなので家賃を維持するだけでも努力が必要です。

そして、超好立地でもなければインフレ局面でも家賃のアップは簡単じゃないです。結局はライバル物件の様子を横目で見ながら家賃の額を決めていくのですが、『家賃をアップさせなきゃ！』と危機感を持っている大家は多くありません。そんな中で、自分だけ家賃を上げてもライバルに負けるだけです。

家賃を上げて決まるのは嬉しいですが、6か月空室になるなら微妙ですからね。1か月で決まるなら家賃が安くても良いのかもしれません。チャレンジすることが正解でもないのが難しいところです。

とりあえず、直近では7戸の空室が発生したのですが家賃アップに成功したのは3戸くらいです。あとは現状維持でした。

今の空室2戸は家賃をアップしてみたのですが、入居が決まっていません・・・。これをどう見るか？難しい問題ですね。とりあえずは様子見で『実験』だと思うことにしますが、駄目そうなら諦めて家賃を下げるなど募集条件を見直します。

本当は家賃を下げて決めたほうが運営は楽ですし、それはそれで正解だとも思うので難しい問題です。でも、ジリ貧にならないようにチャレンジしながら頑張っているところですね。

数か月後には『諦めました・・・』とコラムにしているかもしれませんが、頑張れるだけやってみます！