おはようございます。

しげお@です。

２月のコラムもよろしくお願いします🤲

 

さっそくですが、悩んでいます。

とある紹介された物件を買うか、買わないか。

 

不動産屋は初取引の会社です。

半年前に物件の内見で営業マンと知り合って、突然「こんな物件あるけどいくらなら買う？」と連絡がありました。※内見行くって大事ですね^_^

 

・物件について

物件は神奈川分譲地

きれいに区切られています。

 

坪単価３０万円〜５０万円のエリア、

土地面積は５０坪超え、整形地です。

 

建物は築５０年超え、古い。笑

修繕履歴なし、不明です。

 

賃借人あり、入居歴２０年。

高齢者、ペット２匹、連帯保証人・保証会社は無し。滞納無し。

 

家賃は１０万円半ばです。※実際の家賃相場は下、空室になれば利回り大打撃です。

 

土地は建蔽率５０%、容積率１００%、一種低層、最低敷地面積８０平米（今回はぎり分筆可な面積）

 

さて、いくらだったら買いますか？

 

更地相場１，８００万円〜２，２００万円です。

現状は古い建物があるから、解体・測量で４００万円かかるとして…　→土地値段１，４００〜１，８００万円くらい。

 

家賃は年間１２６万円入ります。

家賃から利回りで価格を出すと…

利回り１０％で価格１，２６０万円

利回り１２％で価格１，０５０万円

 

土地値段がそこそこある物件でも、賃貸物件がある限り利回りに引っ張られて歪みが生じます。借地借家法に守られる借主はそう簡単に退去せず、立ち退くにもお金がかかります。

 

どのくらいが売買着地点なのか考えます。

 

しげお@が希望する額

①１，２６０万円

→利回り１０%の計算です。築古でこの利回りは良くも悪くもなく、悲観的に見ると家賃は残って、出口で損をしない程度。築５０年超え物件を保有するには、修繕費やらで物足りなさを感じます。

築古はメンテに想定外のお金が出るんだよなぁ😭

 

②１，０５０万円

→利回り１２％とよく、売却時に数百万円の出口があるかもしれない。保有している間に修繕費１００万円かかってもカバーできる。よほどのことがない限りは負けない。いいじゃないか、これなら欲しい！

 

ちょっと待てよ。

この価格で買えるのか、、、

 

初取引の私に声がかかっているくらいだ。この価格なら他の人買うんじゃないか、、、ポータルサイトに１，５００万円を下回る価格帯の土地は出ていない。欲望で自分軸になりすぎて真の価格が見えてないんじゃないか、

 

③１，０００万円

→この価格で買えたら勝ち確でしょう。

再建築可能な整形地を土地値段以下で、利回り１２%超えなんて良すぎです。たらればですねぇ。

 

私はいくらで提示をすればよいだろう…

提示価格を攻めすぎると買えなかった時のショックはデカい。利回り１２.６％、退去後の出口は５００〜７００万円、やりすぎだろう…

 

今の市況なら１，０００万円〜１，１００万円の間？　だめ？安すぎる？

不動産は買った時に勝負が決まります、いくらで提示しようか悩んでいます🥲リミットは３日間です、、