どうも！

 

億トレ大家です！！

 

前回のコラムでは、エリート金融マンの幼馴染が節税のために新築ワンルームを3戸も買っているという話をしました。

 

これについて、意外だったのが、

 

サラリーマンが節税のために新築ワンルームを買うのはアリだよ！！

 

という意見に賛同の声が多く寄せられていたことでした。

 

それに対して、ボクの意見を述べていきます。

 

 

いや、なしでしょ！！！

 

 

というのが、ボクの見解になります。

 

まず、不動産営業マンが『節税』というワードを押し出してきた時点で、警戒レベルをマックスに引き上げるべきです。

 

よく減価償却は魔法の経費！

 

なんて、フレーズをよく見かけますが、ボクから言わせれば、魔法でもなんでもありません！！

 

何故なら、減価償却を使って決算上、赤字にして税還付を受けることができたとしても、将来、売却時には、減価償却で経費にした分の清算は必要だからです。

 

減価償却を利用した節税は、

 

未来に支払う税金の前借りをしているに過ぎません。

 

たしかに、通貨というものは、未来よりも、現在の価値が高いため、前借りできることに一定の価値はあるのかもしれませんが、

 

それは莫大な借金（リスク）を背負ってまですることなのか？

 

という点で、甚だ疑問です。

 

節税を目的として不動産を始める人の大半は、他投資家と比べて劣後したパフォーマンスしか出せないでしょう。

 

よくて、トントンか、地合いが良ければ少しは利益を上げられるかな、といったところでしょうか。

 

目的を『節税』に掲げた時点で、前提から負けているのです。

 

もっとも、例外はあります。

 

幾つか、条件を達成している人にとっては、不動産で節税が現実的に可能かもしれません。

 

１．投資家が超高年収

 

　普通のサラリーマン（年収1000万円以下）であれば、たいした節税効果は見込めませんが、年収3000万円以上の自営業者、医者などであれば、節税効果はアップするでしょう。

 

２．物件の減価償却費用が大きい

 

　新築ワンルームマンションは47年の償却で、1年あたりの償却費用を大して見込めません。償却期間が短くて、建物価値の大きな物件が節税に適した不動産になります。

 

 

上記をまとめますと、年収3000万円以上の投資家が、減価償却期間が短く建物価値の高い物件を購入するケースであれば、節税で儲けるということは完全に不可能というわけではないのかな、と考えています。

 

とはいえ、厳しい条件です。

 

普通のサラリーマン（年収1000万円以下）が、新築ワンルームマンションで節税、なんてのは、ボクから言わせれば、茶番も良いところでしょう。

 

前提として、47年で償却の新築RCという建物は、節税に最も向いていない不動産なのです。

 

繰り返しになりますが、ボクはワンルームマンション投資そのものを全否定しているわけではありません。

 

節税を主目的に置きながらも、償却期間の長いワンルームマンションを買う、という行動に矛盾を感じているわけです。

 

いやいや！　でも、いくら節税に向いていてもオレは築古は嫌だぞ！！！

 

と考える投資家は、新築ワンルームマンションを好んで買う層に多いと思います。

 

そこでボクは代案を出します。

 

似たようなことをするなら、都心に近い立地の新築3階建ての木造一戸建てを購入して、賃貸に回す方が理に適っています。

 

3階建てをチョイスする理由は、3階建て住宅というものは、土地が狭く、建物価値の方に比重が向いているからです。

 

更に、こちらであれば、RCの47年に対して、22年の償却期間で減価償却を取ることができるので、節税効果は2倍以上になります。

 

営業マンにそそのかされて新築ワンルームで節税とか無茶苦茶なことをするよりは、幾分か、マシでしょう。

 

30代後半の年齢で22年で償却が可能な新築３階建ての住宅を購入する選択は、節税のためにワンルームマンションを購入するよりは理にかなっています。

 

売却のタイミングは、定年退職をしてからですね。

 

（ボクの考えとしては、不動産は利益を出すために購入するためのものであり、赤字を出すために買うのは不毛だということは、前提として伝えておこうと思います）

 

この、3階建ての建売住宅で節税～、の手法に対する意見として、周りにやっている人がいないし～、とか、前例がなさ過ぎて融資がつくか不安～、

 

みたいな意見は出てくるかもしれません。

 

それに対するボクの意見としては、

 

知るか！！！　前例はお前が作れ！！　甘えるな！！！

 

です。

 

自分がスタートした事業に対して、最低限の工夫、手間暇をかけられない人間は、不動産なんて、やらない方が良いでしょう。

 

 

@otakutoshika

 

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