北国の大家＠不動産投資５年目

地主系の専業大家です。

夫婦で不動産投資に奮闘しております！

＜すすきのＩＥＣ・ＷＯＲＬＤ＞

雪まつりシーズン、すすきのには氷像ができます。

航空券・ホテルなども高い時期ですが、来札された方は是非お立ち寄りください。

 

新年会もすべて終わり、日常が戻りつつあります（汗）。

今回は新年会の中で飛び出たビックリネタを紹介します。

 

タイトルの物件はこんな感じです。

・北海道　Ａ川市　郊外

・人口３２万人（北海道第２の都市、有名な動物園あり）

・バス物件（JR駅から遠い）

・コンビニ３分、スーパー１０分

・犬猫飼育ＯＫ

・敷金１か月

・全面リフォーム済

・２ＤＫ、築古

・エアコン新品

・フリーレント最大６か月

・オーナー　東京の投資家

 

ちなみに、生活保護の家賃帯はこんな感じです。

・Ａ川市　家賃扶助２．８万円（単身世帯）

　（道内他都市の家賃扶助）

・苫小牧市　３．０万円（単身世帯）

Ａ川市は人口１６万人の苫小牧市より家賃扶助が低いってことです。

・札幌市　　３．６万円（単身世帯）

 

聡明なる投資家の皆さん・・

家賃は幾らだと思いますか？

 

私も同じ問いを受けました・・。

その時私が考えたのは、こんな事です。

 

Ａ川市は人口が半分の苫小牧市より、生活保護の家賃扶助が低い。

苫小牧は東部の人気エリアを除くと、築古２ＤＫ、バス物件（JR駅から遠い）なら家賃は４万円程度だ。

 

でも、全面リフォーム済、新品のエアコン付き、フリーレント６か月なら・・

家賃５万円かな？と予想しました。

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ファイナルアンサー！？と聞かれビビって

家賃４万円と値下げしました（汗）。

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正解は家賃１．６万円（共益費込）でした！

 

正直、道民の私でも衝撃の家賃です。

A川市生活保護の家賃扶助が２．８万円です。

生活保護者も上限ギリギリの物件を探す場合が多いので、生活保護者に見向きもされない物件って事です。

 

問いを出したA川市の投資家は地獄ですと仰っていました。

この物件に限らず、オーナーは関東の投資家（合同会社）が多いそうです。

 

ざっくりとした私の賃料調査はこうです。

Ａ川市の築古２ＤＫは、人気エリア・JR駅チカなら家賃４万円が多い。

同じ旭川市でも不人気エリアは生活保護の家賃扶助額の半額・・投げ売りになっているようです。

 

北海道の他エリアの情報を私が集めた限りでは、北海道の主要都市でここまで家賃が下がっているエリアはなさそうです。

道央（札幌の近郊年）、道南の函館、道東の北見・帯広・釧路など。

 

少し気になったのが、今回の衝撃家賃のＡ川市と以前紹介したゼロ円物件のＴ川市は道北に分類されます。

 道北にはニセコの次に人気なスキー場の富良野があり、留萌なども需給のバランスから投資する投資家もいます。

道北全てがという訳では無いですが、Ｒ１２号線沿いのＡ川市・Ｔ川市あたりが地盤沈下を起こしているのは確かなようです。

 

Ａ川市・Ｔ川市が全てダメという訳では全くありません。今でも賃貸経営が出来るエリアは多数あります。Ａ川市・Ｔ川市の一部エリアで崩壊が始まったと言う感じです。

※Ａ川市の大家会も活況です。

 

やはり需給バランスを見る必要がありますよね。

ＳＵＵＭＯなどの賃貸情報を家賃が安い順に表示すると、地獄絵図が見られるかもしれません。

 

今は首都圏から北海道エリアへの投資は、札幌エリア以外は融資が付きにくく難しい面があります。

単に融資エリアが札幌に限定されていたり、札幌以外のエリアは地価が安すぎて積算が伸びなかったり理由は色々ありそうです。

 

余談ですが、最近は金融機関が千歳エリアへの融資にも慎重になっているようです。

ラピダスの将来に過度に期待しない判断をしたのかもしれません。

 

今回の件を見ると、知らないエリアに投資をする利回り星人はリスクが高いとは言えそうです。

過疎化全国一位になった事もある室蘭市は、現在では東側だけで頑張っています。

今でも室蘭市で成功している方もいますが、やはり投資エリアをよく知る北海道の投資家です。

 

道民の私が北海道をディスったと感じた方もいるかもですが、そうではありません（汗）。

北海道の昨年の社会増は（国外の転出・転入を含めると）４千人の増加です。

 

とはいえ、A・T川市の郊外、苫小牧の西側など、投資に不向きなエリアがある事も事実です（割とこの辺のエリアに、関東の投資家が投資している現状あり）。

 

一つの都市でも細かいエリア分析をせずに、知らないエリアに利回りで投資するのは危険だよね！って事です。

Ａ川市・Ｔ川市の郊外に投資した投資家は厳しい局面を迎えるかもって事でした。 

 

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―