■雨漏り発生！

こんにちは！　埼玉サラリーマン大家です。

今日は悲報コラムです・・・。不動産投資をやっていると、いろいろと不幸なネタも発生しちゃいますよね。特に、私のような中古アパート投資をしていると尚更です。

先日、クレームが入りました。その内容は雨漏りです。いつも寝ているところに雨漏りしてきたとのことです。内容を聞くと1秒に1滴くらいのペースということなので、結構なスピードです・・・。

ヤバイ！とは思いましたが、このときはそこまで焦っていませんでした。これまでも雨漏りは何度も経験してきたからです。ベランダの継ぎ目の劣化とか、出窓の周りのコーキングの劣化とか、サッシ周りのコーキングの劣化とか、雨漏りのしやすいポイントがあります。それらの応急処置でコーキング処理をして、あとで性能の良いコーキングに打ち換えをしてもらえば雨漏りが収まることも多いです。

ただ、原因を特定するのが大変なので・・・、怪しいところを全部やってみて止まったかどうか確認することになります。そういう意味で大変なところは多いトラブルです。最悪のケースだと、『何度やっても雨漏りが止まらない・・・』なんてこともあり得るわけです。

何度やってもダメで、結局は共用部通路の防水塗装をやって止まったこともありました。何が雨漏りの原因になっているかは分かりづらいときもありますね。

■原因は！？

今回の原因を推定すると、屋根についている天窓部分の周りが劣化しているようです。そのあたりから染み出している様子が見られます。こういう部分って劣化しやすいので無いほうが良いのですが、築30年くらいのものには良く付いていますよね。見栄えが良くて流行ったのかもしれません。

ということで、解決のプランとしては

・とりあえず、今回の原因となった箇所だけを補修する
→一部だけ足場を組んで簡易補修をする

料金：20～30万円くらい

なんてイメージでいました。そのくらいの感覚でいつもの屋根業者さんに点検してもらうと思ったよりも屋根の劣化が進んでいることが分かりました・・・（悲）

この物件は屋根材がセメント瓦なのですが、前のオーナーさんが塗装を一度もしていませんでした。そのため、かなり劣化が進んでいました。中の木部も傷んでいるし、ほとんどクギも飛び出ているし、屋根材の劣化が酷かったです。長年、私が運営している物件だと定期的に塗装をしているのでセメント瓦でも劣化状態がまったく違います。やっぱり、定期的な大規模修繕は大事ですね。

屋根業者さんの見立てでは・・・

『おそらく、他の部屋も似たような感じで水が入っていると思われます。屋根の劣化も進んでいるので何らかの対処はしたほうが良いと思います。』

とのことでした（最悪）。

とりあえず、この部屋だけ応急処置をしたら急場は凌げます。ただ、何度も似たようなクレームが来たら足場代が何度もかかって損しちゃいます。そんなことをしているうちに、屋根の寿命が来て本格的な工事をやったら無駄な工事を何度もやったことになるかもしれません。

この物件の屋根の形だと足場を組まないと屋根の応急処置もできないのが痛いところですね。ちょっとした作業でも高額になっちゃいます。

現在進行形で雨漏りのクレームが発生している状況だと決断も急がないとですし、なかなか大変です。大家をやっていると、大きな決断に迫られるときが何度も来ますよね。

数十万円の応急処置で済ますのか、本格的な屋根工事を検討するのか、悩みどころです。でも、悩む時間はありません。なかなか難しい問題ですよね。

急いでネットで調べたら、しっかり工事するなら

①セメント瓦撤去して、防水シートや木材を新品に交換して、セメント瓦を再度設置して塗装をする

②セメント瓦撤去して、防水シートや木材を新品に交換して、ガルバリウム鋼板の屋根に葺き替える

という感じになりそうです。どちらにしても、大きなお金がかかりますし・・・、どうせやるなら②ですね。今の劣化したセメント瓦に塗装しても耐久性が心配ですし。

応急処置にするのか、高額な費用をかけてでもシッカリとやるのか、難しい問題です。応急処置だと似たようなクレームが頻発して後悔するかもしれないし、完全にやると高額です・・・。