おはようございます。

しげお@です。

 

横須賀🐬

レッドオーシャンヨコスカ？今更の今更ですが、初上陸予定です。（自宅から横須賀方面は行きやすく、高速乗ってすぐ、湘南方面より近いのです。）

 

不動産屋のすすめで、物件を見てきました。

 

不動産屋と待ち合わせて、手ぶらじゃと、コンビニで飲み物5つを買う。（経費？）不動産屋の方がいらして、飲み物を１つお渡しします。

 

私なりに、事前に横須賀の相場を調べました。

相場把握が難しい！！

 

駅から近くても階段、

階段慣れしていない私は抵抗がある。

駅から離れた住宅地の需要はあるのか。

 

前面道路せまい、段差がある、擁壁だ、ベース賃貸なんじゃそれは、誰か教えてください。横須賀の不動産は、難しく見えます。

 

単に価格が安い物件もあるけれど、この安さの根拠はあるはずで、同じ築年数なのに300万〜1,000万円と場所で差があり、その場所の人気把握が難しい。

 

300万円のババがあれば、

1,000万円のお得物件がある？

 

1,000万円近く〜の戸建を見に行くときは、必ず２つをチェックします。

①土地としての価値

②周辺新築住宅の価格

 

土地としての価値

→これはその物件自体の土地です。

地型は使いやすいか、日当たりはどうか、建蔽率と容積率、周辺に嫌悪施設はないか、コンビニやスーパーまで近いか。

隣地との塀やフェンス、境界関係、

 

周辺の新築住宅の価値

→どんな新築が、どんな広さで売られていて、どれだけ人気があるのか。

新築戸建の土地が30坪〜40坪なのに、買う土地が20坪だったり、50坪と、需要の真ん中から外れればその分価格を見直さないといけません。

新築戸建の建築価格分を引いて、更地の価格が推測できます。（これが一つの出口）

 

新築が3,000万円で建築面積30坪とかなら、ざっくり建物2,000万円、土地1,000万円の計算です。

注意点として、新築が3,000万円で売られるエリアなら、中古戸建（築15年〜）は、半額くらいに下がります。なぜなら、皆新築買うから。

 

気をつけたいのは、新築戸建が2,000万円で売られているのに、1,000万円の築古戸建を買って、これは土地値だから〜というケース。路線価や固定資産税評価額と実際がマッチしておらず、都内の感覚で地方の不動産を見てしまうこと。

たとえ評価額があったとしても、新築が2,000万円で買えるのに築30年の1,000万円戸建てには実需としては…

 

あっ、真面目すぎました。

とりあえず、見て、テンションが上がれば良しでしょう。

 

物件見て、昔の分譲地らしく、きれいに区画整理されています。一際目立つ外観です。駅から近くない、人が歩いていない、ここは土地として価値はあるのか…

 

物件の説明を受けて、不動産屋には残りの飲み物（4本）を渡します。（安いわいろ）

 

ネットでは坪単価40万円で売りに出ている土地が3つありました。

不動産屋と解散した後に見に行きました（不動産屋に案内してもらうと手間をかけてしまいます、自分でまわります。

 

今回の物件は容積オーバー、築古、融資は使うことができません。

現金かき集めるか…

 

横須賀に一歩、、今年は不動産買わないってコラムに書いたのに早くも破りそうです🙃