■雨漏り

こんにちは！　埼玉サラリーマン大家です。

前回のコラムでもお伝えしたように、雨漏りが発生してしまいました。屋根業者さんと点検すると、セメント瓦の屋根がだいぶ劣化しています・・・。

今回は天窓部分が原因だと推定されるので、とりあえず該当の部分だけの簡易補修で終わらせるなら数十万円の出費で済むのかもしれません。

ただ、全体的に劣化が進んでいるので簡易補修だと何度も似たようなことに悩まされる恐れもあります。かと言って、完全に対応するなら●百万円レベルの話になってしまいます。いきなり言われてもビビる金額ですけど、雨漏りの対応は急がないといけないので悩んでいる時間は少ないです。

いろいろと悩みましたが、結論としては完全に対応することにしました。ガルバリウム鋼板への葺き替え工事を選択しています。

・セメント瓦撤去して、防水シートや木材を新品に交換して、ガルバリウム鋼板の屋根に葺き替える

という感じの工事ですね。

前回のコラムでコメントもありましたが、既存の屋根の上にガルバリウム鋼板を張る『カバー工法』というのもありますよね。こっちのほうが撤去しないで済む分だけ費用が抑えられるのですが、これは重量のあるセメント瓦には合わないようです。もっと軽い屋根材のときなら選択肢に入るようですが仕方がありません。

既存の屋根を撤去して新品に張り替えるわけですから、当然のように高額です。出てきた見積額は300万円オーバーでした。

めちゃくちゃ高い・・・（悲）

■買ったばかり

しかも、このトラブルが起きたのは11棟目アパートです。昨年（2024年）の半ばに購入したばかりで、購入してから・・・まだ8か月目です。

これまでに入ってきた家賃収入を合計しても300万円弱です。経費を抜いたら200万円くらいでしょうか。

それなのに、300万円台の工事費用が飛んでいきました。稼いだ以上の高額なお金です・・・。

11棟目のスペックは、

価格：3千万円台後半
表面利回り：10.5％
構造：木造・築30年くらい
立地：埼玉県某駅（国道16号線内側エリア）
駅徒歩：7分
土地の面積：50坪
路線価：16万円/㎡
道路付け：公道沿い・整形地

という感じでした。実勢価格からすると土地値を下回るくらいだったので『安い！』と思って買った物件です。でも、さすがに購入して8か月で300万円オーバーのトラブルが起きるとは思いませんでした。想定外です。

こんな感じで、中古アパート投資では突発的なトラブルも起こります。それが、いつやってくるのかは分かりません。その金額も読めません。そのあたりは確率論で対応する感じになります。

しばらく何も起きないことも多いですし、今回のように購入してすぐにやってくることもあります。中古アパート投資でも十分に儲かりますが、（こんな感じで）何が起きるか分からないところがあるので注意が必要ですね。購入した後も想定外に対応する余力は残しておいたほうが無難です。

購入して8か月で何百万円も吹っ飛ぶこともありますから・・・（悲しいですが、これも中古アパート投資の一部です）。

これにめげずに、粛々と対応していけば確率論的に儲かるところまで辿り着くはずです。不動産投資家に聞くと、『失敗したことはない』という意見が多いです。これは、何かがあっても失敗していないところまで辿り着くからです。それが、『中古アパート投資で儲かる』ということなのだと思います！