～このコラムは、セカンドステージに入った不動産コレクター９年生が実践するチャレンジの記録です～

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

＜少し早いバレンタイン＞

＜意外とモテるでしょｗ＞

皆さん、物件買えていますか？

私は年明けから内見、現地調査を４件ほど行っていますが、この度、条件に見合う物件に買付を入れました！

ちなみにエリアは立川以東の都下、築３０年代、公道接道、整形地の小振りな戸建で売出価格はほぼ路線価、想定表面利回り約１０％とそんな感じの物件です。

今回は買付の顛末をコラムにて紹介します。

１．火曜日

火曜日の夕方、とあるアポイントのためフレックス制度を使い１時間早く退社。

今の会社になり、こういうことができるのは本当に有難いです。

アポイントの待ち時間でメールチェックをすると、大手仲介のホームページに登録している検索条件に合致した新着情報が。

直ぐにメールにて資料請求しましたが営業時間を過ぎていており、火曜日の夜だったので返信があるのは木曜日でしょう。

今回は本気で買いに行くべきと判断し、その週末に現地への案内を希望する旨も併せてメールしておきました。

並行して掲載されている途中までの住所と写真をもとにグーグルマップで物件を特定。

路線価、家賃相場、周辺の環境などを確認しておきます。

２．水曜日

水曜日の午前中、お休みであろう担当者から私の携帯に入電がありました。

資料請求のお礼と資料の送付が木曜日になる旨をわざわざ連絡してくれた担当者には、好感度爆上がりです。

併せて土曜日の昼過ぎに現地でのアポイントを入れましたが、その時点で既に問い合わせが数件入っているとのこと。

ブラフかもしれませんけどね。

謄本も上げようかと思いましたが、それは担当者からの資料の送信を待つことにしました。

３．金曜日

資料は送られてくるのを待っていましたが、金曜日の退社まで送信ナシ。

現地で案内いただく前に一通りの調査はしておきたいので担当者に直電しました。

外出中とのことでしたが、帰社次第送信しますのとのこと。

うっかりさんかもしれませんので警戒度を少しだけ、上げることにしました。

４．土曜日

約束の時間に現地に行くと、すでに担当者が待っていてくれました。

年明けから何件か都内の現地案内をしてもらいましたが、皆さん自転車で来られていますね。

名刺交換もそこそここに担当者が平謝り。

物件の鍵を忘れたそうです、、、(;^_^A）

若い担当者の名刺には宅建士の肩書があり、聞けば入社１年目で大学在学中に宅建士を取ったとのこと。

偉いですね。

事務所の女性がカギを持って車でこちらに向かっているとのことで、雑談をしながら外回りや境界を一緒にチェック。

既に内見は２組、買付は入っているが満額での買付ではないこと、売主には翌週の土曜日に買付を持参して買主を選んでもらうことになっていること、売主は２年ほど前に北関東に居を移したこと、娘さんが物件の近くに住んでおり、売れなければ〇〇万円で買うつもりであることなどの情報をゲットしました。

一通り内見しましたが、洗面台の交換と一通りの内装工事は必要でしたが私の中では合格点。

その場で満額の買付を書いて担当者に託しました。

この時点で３番手ですが満額は私だけです。

午後にも内見の予定があるとのことで、今後１週間は買付を受け付けて売主に判断を仰ぐとのことでクロージングは出来ませんでした。

私の買付は融資特約付です。

現金の買付が入ることは十分に想定されますから、厳しい状況だと思います。

この仲介は大手ですがノンバンクと提携をしており、正式に買付を受け付けるには融資の内諾が必要とのこと。

融資審査の書類は郵送してくれるとのことで、翌日には自宅に届きました。

５．日曜日

ノンバンクへの融資審査に必要な書類を整えて、少しでも早く届くよう地域の郵便局本拠に持ち込み発送。

自宅に帰ってからは滋賀県にある銀行のホームページから融資の申し込みを行いました。

過去の例からは２～３営業日で仮承認がもらえており、次の土曜日までには間に合うはずです。

６．水曜日

想定ではそろそろ審査結果が出るはずでしたが音沙汰がありません。

ホームページからの申し込みをしても受信確認メール等はないことから、念のためフリーダイヤルに電話をしたところ審査中であることは確認できました。

その数時間後ですが当日の夜には買付価格の７０％、希望通り１８年までの仮承認のメールが届きました。

併せて金利を上乗せすることで融資期間は２３年まで伸ばせるとの記載もありました。

その後の内見があるとの情報でしたし、ロットも大きくはないので満額の買付や現金買いも想定されます。

今回はほぼ路線価で表面利回りは約１０％、リフォーム費用を含めた利回りでは９％強の想定。

私としては多少の条件を飲んでも手に入れたい物件でした。

・〇〇万円買い上がり
・瑕疵担保責任免責
・残置物撤去買主負担

内見したときの状況からこれらの条件を用意し、買付条件に加えていただくべく買付申込書に加筆し準備を整えます。

７．金曜日

事前に得た情報では、土曜日に売主に合うとのことでした。

一方で内見の時に他の買付の条件を私に話してくれた担当者です。

私の条件を他のライバルに流されるのも嫌なので、金曜日に担当者に電話を入れました。

まずは融資の内諾が得られたことを伝えましたが、担当者からは「現金で満額買付が入っており、、」と申し訳なさそうな声が。

想定通りの反応でしたので瑕疵担保免責と残置物撤去の条件を伝えたところ、「そのような条件の方は他にもいて、、、」と申し訳なさそうな声が。

それも想定内です。

買い上がった人がいるかと聞くと「買い上がりの人は居ません」と。

すぐさま〇〇万円プラスの条件を買主さんに伝えてほしい旨を被せると「上のモノに相談してご連絡します」とはっきりしない回答。

新人君ですから、このような話が初めてなのかもしれません。

回答を待ちつつ、メールで買付条件の変更を申し入れておきました。

８．土曜日

その後担当者からの連絡はなく、運命の土曜日。

営業時間開始と同時に仲介店舗に電話を入れます。

担当者の携帯も聞いていましたが、スルーされないためにも私は基本的に店舗に電話をします。

担当者は接客中とのことで、もしかすると売主さんと話をしているのかもしれません。

折り返しを待つことしばし、、、

「今回は現金満額の方に決まりました」

ジ・エンドです。

その後、「似たような条件の物件が出ましたら～」と言ってはくれましたがこれは常套句であり、季節のご挨拶みたいなものです。

残念ですが、今回は敗戦でした。

９．まとめ

やはり現金満額は強いです。

物件価格が上がり利回りが下がる中で、条件の良い物件の競争率は益々高まっていると感じます。

今回は残念でしたが、敗戦の理由としては以下のように考えています。

①融資特約付きであり、承認も遅かったこと
②担当者をグリップできなかったこと

少なくとも内見の時点では、わたしのも可能性があったと感じています。

が、

電話で資料送付を依頼するなりネットで謄本を上げるなりして内見時に融資の内諾が得られていたら、担当者の心証も変わったかもしれません。

また内見後は融資の内諾までの間はこちらから連絡はしておらず、その間に現金満額の方に決められていたものと推察しています。

つまり、最終的な私の条件は売主に伝わることなく、その時点では現金満額の方に売ることが既定路線となっていたモノと思っています。

少しアクションが遅かったのかもしれませんし、そもそも現金にはかなわなかったのかもしれません。

「スピード＋現金」

これがあれば一番ですが、、、(;^_^A

この大手の仲介を通して過去に物件を買ったことがありますが、その時は買付は先着順でした。

それがこの仲介のルールかと思っていましたが、そうでは無いようですね。

一言で言えば、私の実力不足。

このように敗戦するケースにも慣れてきて精神的なショックは小さくなりましたが、買付を通すための技術みたいなものはまだまだ磨く必要がありそうです。

日々勉強ですね。

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

セカンドステージのリアルな不動産投資家の姿を、読者の皆さんにお届けできれば幸いです。