～このコラムは、セカンドステージに入った不動産コレクター９年生が実践するチャレンジの記録です～

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

＜機内食、、旨そうですね＞

＜得した気分になるのは私だけ？＞

２月は日数が少ないですよね。

家賃は月額で決まっているので、日数にかかわりなく一定額を受け取ることができます。

有難いことです。

飲食店をしている友人に聞くと、１日当たりの売上をいつも以上に上げなければいけないのに、二八（ニッパチ）などと言われるように商売には厳しい時期だそうです。

レギュラーコラムニストとしては、、、日数が少ない中で１０本のコラムを書くのは、、、大変です💦

私は３日に１回投稿するペースを意識していますが、２月にこのペースで行くと９本しかアップできないことになります。

よっていつもよりピッチを上げていきたいと思います。

と、いうことで各コラムニストには通常以上に暖かく接してください。

分かりやすく言うと、いいねとコメントで盛り上げてください！！

さて、今回は賃貸借契約書についてのコラムです。

いつも通り、ノンフィクションでお届けします。

１．管理会社からの連絡

「照明が壊れたようです」

区分１号の管理会社から久しぶりの入電、入居者から照明が壊れたとの連絡が入ったので交換の対応許可を求めるものでした。

費用は３０,０００円（だったかな？）

部材５,０００円、人工２０,０００円、経費５,０００円といったところで止む無しだとは思います。

シーリングライトの交換など誰にでもできますし、１６㎡のワンルームですから商品自体は５～６０００円程度かと思います。

とは言え照明ですから時間をかけるわけにもいかず、その場で対応依頼をしました。

２．サービスで付けているもの

最近はＤＩＹをやることも限られましたが、過去は原状回復についても一部ＤＩＹをしていました。

例えば水栓交換、シャワーヘッド交換や鍵の交換などです。

併せて照明器具、カーテンレール、カーテンやシャワーカーテンなどは内見時の印象を良くするために設置しており、入居希望者さんには「良かったらそのままお使いください」と伝えてもらっていました。

分かりやすい言葉で言えば「サービス」でしょうか。

今回は、それが壊れたわけです。

LEDなので壊れないと思っていましたが、照明器具は電球だけではありませんから、それもまた止む無しですね。

３．賃貸借契約書

上記のとおりサービスで付けた照明器具は、私のイメージでは残置物です。

入居時の管理会社との話でも「残置物」という単語は出ていた記憶なんですが、今回、管理会社は設備として「交換しますがよろしいですか？」と了承を求めてきます。

賃貸借契約書では、どのような記載すべきか。

実際の賃貸借契約書にはどのように記載されているか。

本来、どのように記載すべきかを確認してみました。

まず、国交省の賃貸住宅標準契約書によると「ヒューズの取替え、蛇口のパッキン、コマの取替え、風呂場等のゴム栓、電球・蛍光灯の取替え、その他費用が軽微な修繕は入居者負担」となっています。

LEDシーリングの場合は電球の交換というのが無いですから、器具ごと交換となりますよね。

区分１号の賃貸借契約書を確認すると、以下の様な記載でした。

（修繕義務とその費用負担）
第９条 ２．「本物件の使用による汚損・破損・故障等の修繕については、別に定める「修繕負担に関する特約」によるものとします。

また、「その他事項」には以下のように記載がありました。

「本契約では退室時のクリーニング代を本契約締結時に借主に負担頂き、それ以外の退去時における借主の負担は「修繕負担に関する特約」記載のとおりとします。

その「修繕負担に関する特約」には、設備に関する修繕については具体的に記載があり、その中に照明器具に関する記載も。

一旦大家の方で立て替えますが、この特約によると退室時に入居者さんに生産を頂くことになっています。

こんな特約があるんですね、今更ですが初めて知りました。

その説明は、私にはなかったけど大丈夫かな？？

４．管理会社に確認

この管理会社は大手で土日祝日はお休み、担当者もほとんど携帯に出ません。

勿論コールバックはしてくれますが、私は多くは望んでいません。

今回も日曜日だったので担当者にメールでこの点を確認したところ、以下の回答でした。

「費用負担区分についてはお電話でもご報告申し上げましたが、契約書類を確認すると室内照明については入居当時より室内に設置されている設備品となっており、残置物（サービス品）の記載が契約書及び重要事項等にもございません。

また、入居者からの申告及び入居時の写真においても照明が設置されている状況となり設備故障として大変恐縮ですが貸主様のご負担での交換となっております。」

、、、、イマイチ嚙み合っていませんね。

この点については別の問題もはらんでいますので、別途コラムにしたいと思います。

５．他の物件では

照明をつけてる物件は、この区分１号の他にもあります。

照明を設置して２代目の入居者さんになっているところもありますが、幸いにもこれまで壊れたとの連絡はありませんでした。

この機会に、契約書の内容について確認をしておきたいと思います。

まずはアパート２号。

こちらは茅ヶ崎市の地元の小さい駅前系不動産屋さんに管理をお願いしています。

何度か入居付けをしていますし、照明器具も付けたような記憶があります。

正直、どこの部屋に何を付けたかは明確に覚えていません(;^_^A

契約書を確認してみると、、、

照明器具は無償貸与となっていました。

こうなってくると、故障時の交換費用は大家負担となるのかな。。。

私のイメージとは少し違いましたので、次回からは直してもらいたいと思います。

次にアパート４号についても確認。

こちらも自宅近くの地元密着の不動産屋さんに管理をお願いしています。

まずは契約書には以下の記載でした。

（契約期間中の修繕）

第10条　５　乙は本号第一号から第七号に掲げる修繕は、高への通知および鋼の承諾を要することなく、自らの負担において行うことができる。

一　畳の取替え、裏返し
二　障子紙の張替え、ふすま紙の張替え
三　電球、蛍光灯、ヒューズ、ＬＥⅮ照明の取替え
四　給水栓、入水栓の取替え
五　蛇口のパッキン、コマの取替え
六　風呂場等のゴム栓、鎖の取替え
七　その他費用が軽微な修繕

「行うことができる」ですから、責任は大家にありそうです。

但し、特約等の欄に以下の記載がありました。

第３条　乙は入居中に網戸の張替、電球・蛍光灯、グローランプの交換、給排水補修等軽微な補修については、甲の承諾を得ることなく、乙の費用負担と責任において修繕することができ、甲は修繕義務を負わないこととします。（以下略）

基本的に標準契約書に沿っている印象です。

多くの管理会社ではこのようになっているのではないでしょうか？

管理会社によって、扱いはイロイロですね。。

６．まとめ

上述もしていますが、私としては残置物のイメージでした。

が、

入居が決まると浮かれポンチになってしまい、契約書まで見ていなかったのが正直なところです。

付加価値をつけようとして頑張るなら契約書の文言にまで気を配るべきですし、それは大家である私の責任だと思います。

また、こういうことがあるから仲介としてイレギュラーなことはやりたくないのでしょうね。

また、上記のような設備一覧や修繕負担に関する特約は原契約の契約書には着いていましたが、更新時の契約書には省略されており確認ができませんでした。

昨年購入した区分４号の決済時に原契約の契約書を貰うことができませんでした。

つまり、退去時にはこの部分でもめる可能性があることになります。

契約書は大事ですね。

賃貸借契約書。

コト起きれば契約書に従って対処していくことになります。

その内容について確認する機会を持てたこと。

非常に良かったと思います。

もう一つ。

自分で言うのはおこがましいんですが、今回、賃貸借契約書に関する学びを得ることができたのは、私が多少なりともＤＩＹでチャレンジをしてきたお陰です。

チャレンジをしたことで例えば水栓交換やシリンダー交換ができるようになり、さらには賃貸借契約書に関する知識、経験値も得ることが出来ました。

１つ、成長できたということです。

やはりチャレンジは重要であり、必要です。

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

セカンドステージのリアルな不動産投資家の姿を、読者の皆さんにお届けできれば幸いです。

（前回に続き、３０００字オーバー✌）