～このコラムは、セカンドステージに入った不動産コレクター９年生が実践するチャレンジの記録です～

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

＜機内食part２＞

＜彩りよくボリュームがあって旨そ＞

火災保険、、高くなりましたね。

「なりました」で済むわけでは無く、今後も保険料は上がるでしょう。

商売柄、火災保険については定期的にコラムにしていますが、例えば昨年購入した築古のアパート４号の火災保険についてこんなコラムを書いています。

「＃４９６　築古物件の火災保険加入条件と保険会社の意図の件」

築古であることを理由に、保険会社に契約条件を付けられた内容のコラムですが、満期を機に契約内容を見直しました。

今回はそんなコラムです。

１．アパ４号の火災保険

約１年前に購入し、その時に加入した火災保険については、こんな内容でお願いをしました。

保険期間：５年間
支払方法：長期年払
補償内容：フルカバー
免責金額：なし
特約　　：家賃保証、施設賠償、事故対応家主費用　など

特段珍しい条件ではないと思います。

しかしながら契約条件については、以下のとおり指定されました。

◇保険期間：５年→１年
◇支払方法：指定なし
◇補償内容：指定なし
◇免責金額：なし→１０万円以上
◇特約　　：指定なし

指定されたのは保険期間が１年であることと、免責金額を１０万円にすることでした。

その理由は「築古だから」です。

具体的な基準も明確にありますが、ここでは触れません。

要は古い建物は損害率が高い、ということです。

それ自体に異論はないでしょうし、それに対する保険会社の対策としては契約を断るか、保険金額を下げるか、補償を削るか、免責金額を上げるかしかありません。

２．満期案内

私のところには、満期の案内とともにこんな感じで更改契約の見積書が届きました。

ちなみに私が保険を任せている代理店は、私が新人の時に担当していた方で全幅の信頼を置いています。

不動産投資については全くと言っていいほど知識はありませんが、私はそれを求めていないので問題なし。

一方で、私が全幅の信頼を置くアパート２号の管理会社（担当者）は彼から紹介をしてもらいました。

今後もお願いをすれば、このエリアで修理業者、職人や仲介会社などを紹介してもらえるでしょう。

３～４つ年上ですが生涯の友人として良いお付き合いをしています。

話を戻します。

満期前後の保険料を比較するとこうなります。

満期前：１０８,２２０円
満期後：１３４,０１０円

保険期間はどちらも１年、その他の条件は同じで評価額、保険金額は上がっています。

保険金額が上がるので、それに伴って保険料も上がります。

それら細かい条件は私的には大きな問題ではありませんが２５,７９０円、２３．８％保険料＝コストが上がったことは問題視しています。

３．指定した契約条件

昨年、保険会社から指定された条件ですし、築年数は１年進んでよりリスクは高まっているはずなので見直すことは難しいかと思いました。

が、

ワンチャンあるかと思って自分で見積もりを作成し、この条件で引き受けができるか確認をしてみたところ、あっさりオッケーに(◎_◎;)

ちなみに、新しい条件は以下のとおりです。

見直した条件は以下のとおりです。

保険期間：１年⇒５年（年払）
免責金額：１０万円⇒５万円
水災補償：アリ⇒ナシ
施設賠償：１億円⇒５０００万円

今、コラムを書いていて事故対応等家主費用特約は外そうと思い直しました。

保険料は８,１９０円／年の節約になり、今の保険料と同水準となりますね。

これで行きます。

４．まとめ

一定の築年数を超えた建物に新規で加入するときや、事故で複数の保険金請求がある契約について保険会社は継続を断ったり、上記のように引受条件を付けることがあります。

これは事故の多い契約、リスクの高い契約を多く保有していると利益が減り、保険料水準を上げざるを得なくなり、火災保険の継続的な販売が困難になったり、他社比で保険料の競争力を維持できなくなるためです。

保険会社も営利企業であり、赤字の商品を売り続けることは出来ませんし、株主に対して利益を提供しなければいけないご理解ください。

新規契約の場合、その契約がリスクの高い契約なのかそうでは無いのかが判断できません。

例えば飛び込み契約などについても非常に警戒をします。

「他社で事故が多くて断られた」のではないかと。

そこでまずは１年契約にして様子を見るのです。

今回の私のケースで言えば、昨年指定された１年契約というのは新規契約に課された条件だったので、更改契約となる次の契約には適用されるわけではなかった、ということです。（中途更改という裏技も、、）

これはすべてのケースで当てはまるわけでは無く、ケースバイケースです。

しかしながら今回の私のように契約の満期のタイミングで条件を見直し、長期契約にしたり免責金額を見直しにチャレンジすることは可能です。

保険会社の満期案内は、現在の契約と同条件をベースに作成されます。

私の場合は前年同条件の見積もりは保険期間１年間で作成されますので、契約者から能動的に確認をして見直しを依頼することでより希望に合った契約条件に変更することが可能になります。

ベターなのは、代理店の担当者が不動産投資や契約者の志向に理解がありお勧めをしてくれることですが、そこまでしてくれる代理店、担当者は本当に本当に稀です。

また、その担当者にとってあなたが「それだけの顧客なのか」ということも重要です。

もちろん私は、そのポジションの顧客ではないと自覚していますので能動的に動くのです。

築古派の方々には保険の面でも厳しい時代になると思いますが、少しでも保険に対する理解を深めて、打ち手を増やすことで利益に繋げていきましょう。

このコラムが、その一助となれば幸いです。

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

セカンドステージのリアルな不動産投資家の姿を、読者の皆さんにお届けできれば幸いです。