■想定外の発生で

こんにちは！　埼玉サラリーマン大家です。

最近のコラムでは『雨漏りで屋根の交換工事をやることになった』件について取り上げています。11棟目の中古アパートで発生した雨漏りで、購入して8か月しか経っていないのに起こったことです。さすがに想定外の事故ですね…。既存の屋根を撤去してガルバリウム鋼板の屋根に葺き替えすることにしたのですが、総額で300万円台の費用が吹っ飛びました。

購入してすぐに300万円台の費用がかかるとは思っていませんでしたから・・・痛いのは痛いです。『こんなことなら購入しなければよかった！！！』という結果になってしまったのでしょうか？

■買わなきゃよかった？

購入の是非を考えるので、11棟目のスペックをもう一度アップしておきます。11棟目のスペックは、

価格：3900万円くらい
表面利回り：10.5％
構造：木造・築30年くらい
立地：埼玉県某駅（国道16号線内側エリア）
駅徒歩：7分
土地の面積：50坪
路線価：16万円/㎡
道路付け：公道沿い・整形地

という感じでした。

今の相場にしては安く買ったと思っていたのですが、そんな中での300万円の出費となります・・・。まぁ、ガッカリなのは間違いありません。

これを購入額にプラスしてみると、スペックはこんな感じになります。

価格：4200万円くらい
表面利回り：10％
構造：木造・築30年くらい
立地：埼玉県某駅（国道16号線内側エリア）
駅徒歩：7分
土地の面積：50坪
路線価：16万円/㎡
道路付け：公道沿い・整形地
備考：屋根を新しく吹き替えたばかり

変更点は赤い箇所です。これで買うか考えてみると、これでも買うと思えます。ということは、購入して後悔するほどではなかったのでしょう。（もちろん、雨漏りなんて起きないほうが良かったのですが）

この物件の収入は年間420万円です。通常経費率が20％だとして、残りが340万円です。だいたい1年分くらいの儲けが吹っ飛ぶ感じですね（減価償却費が切れた後の儲けと同じくらいの額）。その分、税金も減りますから、そう考えれば『築年数が1年古くて屋根が新品の物件を買った』と思うこともできます。

また、築50年とかまで持ち切るつもりでいるのであれば屋根の工事はいつか発生することだったのだと感じます。ガルバリウム鋼板の屋根材は30年くらいは十分にもつので、今やっても、15年後にやっても、建物の寿命まで使うことには変わりないでしょう（築70年とかまで運営する気が無いのであれば）。そう考えれば、今やっても同じことです。それなら今やったほうがクレームの発生数が減って楽ができます。

思い返してみると・・・、今回の雨漏りクレームの部屋ではない入居者さんの部屋でも雨漏りが発生していたのかもしれません。浴室の水漏れがあって伺ったことがあったのですが、そのときに『先日の台風の際に浴室で雨漏りがあったようです』と言われていました。このときは天井等を調べても分からなかったので水漏れが原因なのかな？と思って終わらせました。きっと、これも雨漏りだったのでしょう・・・。応急処置で終わらせていたら雨漏りがどんどん発生していたかもしれません。それに、建物の躯体が腐っていくので寿命が縮みます。

こんな感じで、考え方を変えることで前向きに捉えていくことも大事だと思います。本当は300万円以上も吹っ飛ぶので嫌な気分にもなります。ただ、考え方次第では前向きに捉えられることなのであれば『やったほうが良い工事』だということですから。

■10年間の利益は？

このアパートの1年間の利益（税引後）を計算するとザックリで160万円くらいだと思います。10年間だと1600万円くらいの利益です。

そこから、今回の屋根工事代である300万円が引かれるので1300万円の利益に減るわけです。なので、儲からなくなったわけではなくて、儲かる量が減ったという感じです。

購入してすぐに300万円も吹っ飛ぶとショックですが、不動産投資では長い目で見るのも大事です。長期的に捉えれば十分に儲かります。

10年後には融資も完済します。築40年くらいのアパートになっちゃいますが、毎月30万円のキャッシュフローを出すドル箱になっていることでしょう。20年間の利益で計算すれば3千万円くらいになります！
（不動産投資って、こんな感じでトラタヌ妄想なのですが・・・時間が経てば実現します）

ということで・・・

購入後いきなり300万円が吹っ飛んだ中古アパートでも十分に儲かります。それくらいの事故であれば利益の中で十分に吸収できるのが不動産投資の凄いところですね！　それが不動産投資の安定感なのだと思います。