■お金持ちになる

こんにちは！　埼玉サラリーマン大家です。

前回のコラムでは『思ったよりもお金持ちって少ない！？』というタイトルでした。

 

年収800万円以上の層は日本の10％

年収1000万円以上の層は日本の5％強

年収2000万円以上の層は日本の0.6％

 

こうやって計算したものを見ると、年収800万円以下が90％という事実に驚くかもしれません。この場だと不動産投資をしようと思っているエリートな方々が多いですからね。でも、800万円以上の給与をもらうというのは凄いことなのです。若いころから頑張って勉強して、良い大学に入って、良い会社に就職して、やっと年収800万円に届くかという感じでしょう。

 

年収1000万円を超えるには、一部の超大企業に入るのか、大企業で定年間際まで頑張るのか、出世競争を勝ち抜くのか、起業して社長になって成功するのか、そのくらいの狭き門になります。

 

年収2000万円を超えるには・・・、一般庶民が考えるのも難しいレベルになってきます。外資系の大企業とか、お医者さんとかなのかな？　だからこそ日本の0.6％なのでしょうね。でも、不動産投資をやっている方と話すと年収2000万円を超えていることも珍しくないので驚きます。

 

今は小学校も30人くらいのクラスが増えてきているようです（私の頃は40人でした）。このクラス内で考えると、（上の比率どおりなら）将来のこの子供たちが成長して年収800万円以上になるのは3人です。そして、年収1000万円以上になるのは1人か2人です。更に、年収2000万円以上になるのは０に近いです・・・。年収2000万円以上は6クラスの中で1人でるくらいの感じです。

 

そうやって、稼いだ先が富裕層の定義である『金融資産1億円』になってくるのでしょう。この定義には収益不動産を持っていても関係ない指標です。そのため、不動産投資家にとっては『なんだその指標は？』と突っ込みが入りまくりなところもあります。ただ、よく使われる指標なので数字としては面白いですね。富裕層の割合は日本の2.7％だそうです。これだとクラスに1人出るかどうかです。

 

不動産投資に変換すると、自宅を含まない投資用不動産で計算した『純資産（総資産－総負債）』が1億円を超えた状態が近いのかな？と思っています。売却すれば取り出せるお金だと思えば金融資産に近しいですし、実際は売らなければ利益を生み続けるわけなので現金で1億円持っているよりも良いです。

 

■純資産1億円を超えたのは？

ということで、過去を振り返ってみます。純資産が1億円超えるまではどんな感じだったのでしょうか？

 

私の場合、変な投資手法を取ってきました。1棟購入したら、全力で繰上返済を頑張って早期に完済させます。そのうえで次の1棟を購入します。そして、また更に全力で繰上返済を続けて早期完済させます。（以下ループ）

最初は大変ですが、3棟目くらいになると無借金になった１・２棟目があるので楽になります。3棟目以降は数年で借金が終わる状態になるので気楽です。

 

投資初期（二十数年前）に購入してきた物件は

立地：埼玉県（国道16号の内側エリア）
購入価格：3000万円前後
表面利回り：13％前後
築年数：築15年前後
構造：木造・単身者用
駅徒歩：15分前後

と言った感じです。土地値っぽい物件を好むので、更地のエンドで計算した土地値よりは安く買っていることが多かったです。庶民が頑張って貯めた種銭で3000万円くらいのアパートをコツコツと買っていった感じです。

 

1棟目を頑張って完済させて、2005年に2棟目を購入。
（ここでリーマンショックが起こりました・・・）
それを完済させて、2008年に3棟目を購入。
それを完済させて、2012年に4棟目を購入。
そこから1年繰上返済を頑張っている真っ只中の2013年。

 

だいたい切り取ると、このくらいの2013年が純資産で1億円に到達した瞬間じゃないかと思います。当時は全く気付いてもいないですが。

1・2・3棟目が無借金で、4棟目を繰上返済中です。1～4棟目までの土地の価値を合計すると当時の時価評価で1.3億円くらいです。そして、4棟目の借金が2千万円くらい残っていました。差し引きすると純資産で1億円を超えています。

 

こうやって計算すると10年以上をかけて純資産1億円に到達していることが分かります。私の場合はコツコツと積み上げるような手法なので遅いのもありますが、簡単ではないですね。

 

この当時の収支を切り取ると、

家賃年収：1800万円
融資返済：▲300万円
年間キャッシュフロー：1000万円
↓↓↓
キャッシュフローは全部を繰上返済に突っ込む

 

という感じでした。

私の場合、不動産投資をやっている期間ずっと・・・本業からの貯蓄分や副業収入なども繰上返済に突っ込み続けています。それに加えて、上記のようにキャッシュフローも全て繰上返済に突っ込んでいます。

 

ということで、純資産1億円を超えようと、キャッシュフローがどれだけ出ようと、いつもお金はありません！

だから、当時も『純資産1億円を超えたぞ！』なんて喜んでいる場合でもありませんでしたし、実感も特にありません。

 

純資産1億円を超えたくらいが不動産投資家で言う『富裕層』に近い状態かと思って考えてみたわけですが・・・

不動産投資家の純資産1億円って、ぜんぜんお金持ちっぽくないのかもしれません。やっぱり、規模拡大を夢見て投資しているからお金が無いんですよね。お金が無いお金持ち（富裕層）って、やっぱり変だから・・・富裕層の定義も純金融資産1億円以上なんでしょう。

 

それでも！

そうやって努力をしているからこそ、資産全体としてみれば年々増加していくのが不動産投資家です。現金が無くても実際に利益は積み上がっていきますし、資産は増加します。どっちが良いかと言えば、私は不動産投資をしながらの純資産1億円のほうが好きですね。（いつもお金は無いのかもしれませんが）