不動産投資で物件を探すときに、とても重要視されるのが「表面利回り」です。

でも、プロの不動産投資家は不動産物件の収入を測る尺度として「表面利回り」

ではなく、「営業純利益(NOI)」という指標を用いるのです。

それはなぜなのか?

今回のコラムのテーマは『表面利回り』と「営業純利益(NOI)」の違いに

ついて、お話ししたいと思います。

ビジネスマンonパソコン

 

本当は危険な『表面利回り』!?

『表面利回り』とは、その不動産物件が満室になった場合の「想定賃料」である

「満室賃料」を、不動産価格で単純に割ったものです。

 

なので、一般に売りに出されている物件は、その時点で満室となっている物件な

らば、「満室賃料」=「実際の家賃収入」と言えますが、そうでなければ、あく

までその「募集賃料」で満室になった場合の「想定賃料」を基に、『表面利回り』

を算出しているのです。

 

でも・・・現在の賃貸市場は「空室率の上昇」「運営コストの増大」により、

それらのリスクを勘案しなければならない状況にあります。

 

なので、想定の「満室賃料」運営コストを勘案しない『表面利回り』では

不動産物件の真の実力を判断することはとても危険であると言えるのです。

 

僕が今まで購入してきた1棟物件は、ほとんどが「築古」であるせいもありますが、

退去が発生すれば、古い入居者さんにいただいていたのと同じ賃料は、ほとんど取れ

ません。

家賃は物件が古くなるほど、ある程度までは必ず下がってゆく(利回り低下)のです。

 

また、物件ごとにかかる「運営コスト」もまったく一概には言えません。

物件の所在地や、規模や、それこそ「どこまで(運営コストを)かけるか?」という、

オーナーの運営方針によっても、全く異なってくるのです。

 

「営業純利益(NOI)とは?

上記のように、実際の「賃貸経営」においては、「満室賃料」よりもむしろ、リスク

としての「空室」や、「運営コスト」を無視するわけにはいきません。

 

「営業純利益(NOI)」とは、「満室賃料」から「空室期間の損失」や、運営費等

を差し引いた現実的な「手取り収入」のことなのです。

 

その計算方法は、例えば「満室賃料」が200万円の賃貸マンションの「空室による

損失」が20万円、運営費等が30万円としたときの「営業純利益(NOI)」は、

200万円 - 20万円 - 30万円 = 150万円  となります。

 

また、不動産物件の「収益力」には、「営業純利益(NOI)」を不動産価格で割って

表した「NOI利回り」を用います。

 

僕が実際に、たくさんの不動産業者さんと不動産購入のお話しをさせていただいた中

で、この「営業純利益(NOI)」をしっかり試算してくれた業者さんは「少数派」

です。

 

不動産投資で成功をおさめるためには、『表面利回り』だけにとらわれるのではなく、

このような「営業純利益(NOI)」や「NOI利回り」を用いて、その物件本来の

「真の実力を知ることが大事」であると思います。

 

☆前回のコラム「買うときに知っておきたいこと」についても、ご一読ください。

 ⇒ https://www.rakumachi.jp/news/practical/36243

 

 

最後までお読みいただきまして本当にありがとうございました!

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