ワンコから一言：公開売出物件はそんなもんでしょ

 

　ワンコからは冷たく言われてしまったが、現在、不動産投資については「見」のスタンスで臨んでいるリーマンまさゆきではあるが、購入物件の探索・検討については、継続して実行しているりーマンまさゆきである。

　しかし、「見」の基本スタンスがいけないのか、なかなか買付まで入れられる物件と出会えずに、昨年下半期から、この３月までに、資料問い合わせレベルのアクションは、月に１～２件、実施しているものの、ここ半年の間に、現地確認に出向いた物件は、たったの３件（買付ゼロ）である。

　昨年までのリーマンまさゆきは、月に、１件は、現地確認にでかけ、半年に１件は、買付を入れて、買付を入れた後に、売契までたどり着ける確率は、半々といった感じで、毎年１物件づつ購入するような感覚で、不動産投資を実践していたのであるが、ちょっとペースダウンしている感がいなめないね。

　で、検討レベルを安易に広げないほうがよい（立地とか、築年数とか）（定点観測の範囲内で、出逢いを待つ、待ち伏せハンター型タイプなのでｗ）と感じているなかで、苦戦している次第。

　ならば、何が原因で、現地確認から買付アクションに移行できないのかについて、振り返ってチェックしてみようというのが、本コラムの主旨となる。そこをチェックすることで、自身の購入検討の判断を分析してみようという試みである。

　まず一棟目（現地確認後、買付を入れなかった）の断念ポイントは、立地で、基本的なアドレスは、検討範囲内：首都圏１６号線の内側、東京寄りの千葉県アドレス、最寄駅徒歩２分であり、立地としては、充分検討範囲といえたのであるが、いかんせん最寄駅の駅力が弱すぎた点がネックとなった。

　おそらく、不動産投資家でも、そんな駅あったっけ？という最寄駅で、都心に向かう電車移動にかかる時間は、北千住まで３０分、日暮里まで４０分といった感じ。駅の利用者数（１日の乗降者数）は、２,０００人未満ということで、ちょっとツラい感じ。それでも、駅徒歩３分、角地で接道もよく、耐用年数も１０年以上残っている満室稼働中の低層ＲＣ物件（利回り８％）ということで、一般公開されれば、すぐに売れちゃいそうな物件であった。（買付を入れるかどうか、相当悩んだのだが、周辺環境等のチェックもふまえ、買付は断念したという物件）

　２つ目の物件は、首都圏（都内で２３区内）の好立地物件（駅徒歩６分）の築古重鉄物件（耐用年数オーバーの築古）。ちなみに、最寄駅の１日の乗降者数は、３万人超。築古ながらも、物件状態がよければ、貸してよし住んでよし売ってよしの物件になるかもと、内見したのであるが、、、

　いかんせん、造りが古くて、賃貸付けするには、かなり手を入れなければいけない感じ。延床面積は、充分確保できる駐車スペース含め４階建の長屋物件。まともに貸そうとするならば、壁紙のフル交換のみならず、床も、間取りも手入れが必要な感じながら、古い造りなので、間取りの変更もできそうになく、ＤＩＹスキルの無いリーマンまさゆきは、早々に断念。

　仮に、ＤＩＹスキルがあったとしても、売り出し価格に対して、（再生コスト分として）５００万円近く指値をしないと厳しいかなというリーマンまさゆきの見立てに対して、すでに、売価に対して１００万円ほどの指し値で、２件の申し込みが入っているという状況であることを確認した時点で、自身の購入は、断念した次第。

　３つ目の物件は、ついに、出逢ったか！と、意気込んで内見（といっても満室なので、現地確認しただけだけどね）した物件。こちらは、京王線の最寄駅となり、こちらも１日の乗降者数は、３万人超。

　駅徒歩７分の物件で、築年数も１０数年という若くて綺麗な魅力的な物件であり、旗竿地というマイナスポイントを差し引いても、魅力的な物件ということだったのだが、、、

　現地確認した結果、狭い私道に無理やり接道させた感じの物件となっており、現況では、既存不適格と指摘されても反論できない状態になっていて、若くて綺麗な魅力的ながらも、爆弾娘風味の怖さがあり、再建築には、相当制約がありそうな物件であった。

　それでも、若い物件なので、再建築なんて、何十年も先の話だぜ！って、ことで、指値が通れば、買付を入れようと思ったのだが、仲介業者に相談したところ、これまた既に、買い上がりの買付が入っているとのことで、断念することにした次第。

 

　振り返ってみて、買付を入れられないポイントに気付いたように思う。

　リーマンまさゆきの物件選定基準、以前より、厳しくなっているんぢゃね！という点。　

　よくよく思い返してみれば、１棟目は、築古も築古なのをエイヤっと呑み込んで、買付を入れたし、２棟目は、駅距離につき、大きく条件外（シンプルに駅から遠かった）だったのを、このあたりは車社会だからと、エイヤっと呑み込んで、買付を入れたし、３棟目は、接道および再建築条件の問題（法的に接道条件は満たしているけどね）につき、エイヤっと呑み込んで、買付を入れたし、４棟目も、３棟目同様に、接道および再建築条件につき、エイヤっと呑み込んで、買付を入れていた。

　うすうす気づいていたが、やはりそういうことか。

　物件選定基準を譲歩せずに、立ち向かうのであれば、利回りの基準につき、エイヤっと呑み込むほか、対処のしようは無さそうだ。

　そういうタイミングなんだろうな、、、と、コラムに書いてみて、改めて実感したリーマンまさゆきであった。