ワンコから一言：まぁ、結果オーライってことかな？

 

　不動産投資を始めて、約８年の結果として、自身の資産形成がどう推移したのか、改めて、振り返ってみた。

　３棟の引き渡し時期は、各々違うものの、売買契約としては、３件とも、２０２４年中に締結しており、売却そのものは、金額含め確定しており、３棟合わせた売却額は、約３．１億円となっている。

　とはいえ、不動産投資を始めた当初の資産状況を振り返ってみると、、、振り返りたくないレベルで、とても恐ろしい状況になっていた。

　恐ろしい状況の理由はシンプルで、リーマンまさゆきの資産一覧表において、不動産の資産価値を、いったん金融機関評価（パーティーで知り合った某地銀の担当者に、所有物件の銀行評価額を教えて欲しいと、お願いしたら、善意で計算して、教えてくれた）の資産価値に置き換えて管理していたからである。

　具体的には、１．８億で購入した１棟目の不動産としての資産価値は、０．９億であり、１．１億で購入した２棟目の不動産としての資産価値は、７０百万として、資産管理の一覧表の中では、管理をしていたため、不動産投資を始めた２年目の状態は、１．３億円の債務超過（純資産で、１．３億円のマイナス）という恐ろしい状態になっていたというもの。

　改めて思うが、純資産の計算というのは難しい。

　大家に対して、あなたの純資産はいくらですか？と質問したら、多くの大家さんは、答えに窮するんぢゃないかな。というのも、不動産の資産価値をいくらに設定するかによって、純資産の合計額は、大きくブレることになるからね。

　ちなみに、あなたの純資産は、いくらですか？

　ねっ、すぐに答えられないでしょ。

　不動産の資産価値を、会計基準に合わせて、購入額＝資産として計上して、減価償却分を毎年引き算して計算するのが、納税申告ベースのいわゆる正しい資産計算といえるのかもしれないが、それは、間違っている。

　なぜなら、その場合、１．８億で購入した不動産の資産価値は、１．８億（マイナス減価償却分）となり、１．１億で購入した不動産の資産価値は、１．１億（マイナス減価償却分）となるからだ。

　一般投資家が、資産価値１億円の物件を１億円で買えるなんてことは、ないからね💦

　ぢゃあ、不動産の資産価値は、いくらと評価するのがよいかというと、結論としては、不動産鑑定会社に査定してもらうのが確実かと思うが、それも年々変化するので、長期保有における確実な資産価値とはいえない。

　まぁ、銀行の担保評価（けっこう厳しめだからね、銀行の査定額は）を、いったん資産価値としておけば、いいだろうということで、リーマンまさゆきの管理基準にしていたのが、銀行の担保評価＝資産価値というワケだ。

　その計算上では、リーマンまさゆきは、不動産投資開始２年目にして、マイナス１．３億円という莫大な債務超過状態になっている。２棟ともフルローンで購入していたので、金融資産の目減りは、賃料収益と差し引いて１,０００万円以下だったので、金融資産としては危機感がなかったのだが、不動産部分で、債務超過１億３千万というのは、ほんと、振り返りたくないレベルで恐ろしい買い方をしたもんだと思う💦

　しかし、まぁ、不動産投資というのは、そういうものなので、初期投資時の瞬間的な（不動産部分の）債務超過にビビるようなマインドでは、不動産投資はやらないほうがよい。のだが、、、さすがに、厳しめの銀行評価とはいえ、不動産投資を始めて２年目で、（不動産評価が）１．３億円の債務超過というのは、やり過ぎだっかかも💦

　その後の５年間の推移（金融資産）はというと、不動産賃貸収入で、増えたキャッシュを頭金として、次の不動産物件の取得に再投資してきた関係で、金融資産については、増えたり減ったり、不動産投資開始前の状態と比較すると、プラスマイナス２５％内で、増減している。

　かたや、不動産資産は、３棟目、４棟目、区分２戸を購入し、銀行評価基準の不動産の資産計上は増えていき、（１棟目・２棟目も含め）５年間で約２．６億円ほど増えた。

　当然ながら、融資を使って購入しているので、残債も増えていくと思われるかもしれないが、年々元本返済が進む効果もあり（一部、繰上返済もした）、２年目の債務超過状態から、残債総額に対しプラスマイナス１０％の範囲で、増えたり減ったりという５年間となった。

　結果的に、金融資産と残債が大きく変化しない中、物件を購入した分、銀行評価で換算した不動産という固定資産が、爆増し、不動産部分で債務超過となった２年間を合わせて計７年間で２，６億円の資産増となった。

　乱暴な計算ではあるが、７年間で、金融資産と残債総額が、増えたり減ったりで、変動がないとすれば、不動産評価の２．６億円増が純資産増ということになる。（起点が、マイナス１．３億だから、２．６億円増といっても、実質１．３億の純資産増という計算になる）

　年間３千万強の純資産増というのは、元本返済分（いわゆるコンクリ貯金）のボリュームが大きいとはいえ、けっこう良い感じかと。

　７年目の昨年の状態（売却前の状態）は、２年目の不動産部分の債務超過を取り返して、ちょうど、総資産－残債が、不動産投資前と同じぐらいの規模になっていた。

　そして、３棟の売却（もちろん銀行評価額より、はるかに大きな金額で売却）である。売却によって、含み益であった元本返済分＋αが、金融資産（キャッシュ）に変換されるので、シンプルに金融資産が増えて、不動産資産と残債が減ることになる。

　金融資産と残債が変わっていないので、不動産が売却できなかったら、（純資産増だと喜んでいても）純資産増と同レベルの不動産資産が、不良在庫になる可能性もあったのだが、今回３件の売却が実現したことで、不確定な含み益が、現実のものとなった次第。

　３物件を売却できた現在だから言えることであるが、本来、時間を味方に長期でゆっくり稼ぐモデルの不動産投資の世界で、リーマンまさゆきは、短期間でなかなか激しい、やんちゃな不動産投資をしていたなというのが素直な感想かな💦

（リーマンまさゆき以上に、やんちゃな不動産投資をしている大家仲間が何人もいるんだけど、そこにはツッコまないことにしようｗ）