北国の大家＠不動産投資６年目

地主系の専業大家です。

夫婦で不動産投資に奮闘しております！

＜夜の赤レンガ旧道庁＞

赤レンガの改修工事が、やっと終わりそうです。

工事中は、赤レンガの「絵」を飾っていました（汗）。

札幌RCの新築価格は値上がりしていますよねー

今春からは、コンクリ値上げ、省エネ基準のクリアなどコスト増加となり、更に値上がりしています。

最近気になるのが、新築・築浅の価格が変わらない事です。

個人的な意見もありますが、初心者・ベテラン投資家の意見を聞いてみたいなというコラムです。

札幌で３月着工以前の相場はこんな感じです。

新築RC（駅１０分）の相場

エリア：中心部を除く

表面利回り：５．８％～６．５％

間取り：１DＫ　３０㎡～３５㎡、２ＬＤＫ５５㎡前後

※５５㎡で３ＬＤＫもアリ

家　賃：１，８００円～２，０００円／㎡

※単身向けが、６万円前後って感じです。

４月着工分から省エネ基準クリア・コンクリ値上げで、表面利回りがマイナス０．５％程度かなって感じです。

建築会社は利回りを上げる為、土地を少しでも安く仕入れようと、今まで以上に土地の仕入を頑張っている（安く買うように動いている）感じです。

土地の仕入が投資家なら別ですが、高齢者の地主相手だと（この辺が建築・不動産業界のアレですが）割と安く仕入れる場合もあるようです。

私の目から見ると、仕入目線が厳しくなった事、金利・相場の上昇で買いにくくなった事などで、（二極化って事でしょうか？）ＪＲ・地下鉄以外のバス物件などには、大きな指値が通りやすくなった感じがします。

ここで皆さんに質問です！

次のどちらが良い物件に映りますか？

差異を少なくして、回答しやすいようにしてみます。

新築ＲＣ

札幌市・地下鉄駅７分

価格　１億７，２００万円

家賃　２，０００円／㎡

間取：１ＤＫｘ〇戸

表面利回り　５．８％

築５年ＲＣ

札幌市・地下鉄駅７分

価格　１億６，４００万円

家賃　１，７００円／㎡

間取：１ＤＫｘ〇戸

表面利回り　６．２％

新築～築５年の平均の賃料（㎡単価）１,７００円です。

新築は建築価格の高騰で、高めの賃料設定です。

エリアによっては、賃料１，７００円／㎡ならすぐに決まるが、賃料２，０００円／㎡だと、新築でも決まるのに半年掛かる事もあります。

建売だと、賃貸仲介・建築会社の満室保証が付いている事があるので、半年間は安心できますが、地主の請負建築だと満室保証が付かない事があります。

 築浅が高い！？

築浅の高騰はこんな感じで、新築比較の割安感で、価格高騰（利回りが新築に引きずられて低下）している感があります。

省エネ住宅はこんなマークが付きます。

出典：国土交通省

但し、これがお部屋探しで（ＳＵＵＭＯなどで）一般的になるには、５～１０年掛かるとも言われています。

 北海道の新築は、都市ガス物件を選ぶオーナーが増えて、年内の新規工事はムリポって声も聞こえてきます。

幾つかの要素がありますが、札幌の築浅の利回りは新築につられる形で下がってきています。

 価格（利回り）を取るか、賃料設定をどう考慮するかが気になる所です。

まとめ

修繕履歴、エリア、入居者のペルソナ設定（入居者属性）、過去の入居率など、割と詳細に分析して決める感じかなと思います。

 過去に仕入れた物件の売却で儲けたとしても、入替で取得する物件の利回りが低くて高額では本末転倒なのか！？

売主から見ると、そんな風にも感じます。

買主側では、入居率の実績がある築浅物件が良い、やはり新築が良いなど、どんな風に見えるのか気になりました。

 ちなみに、築５年を売却して新築を買うと、上記の入替になりますよね。

融資条件も重要ですが、こんな所も気になります。

・賃貸経営の安全さ（入居率・・立地だよね）

家賃設定が２週目から下がりそうな物件は論外です。

・キャピタルゲイン（こっそり狙う）の期待値の高さ

事業計画では値上がりを見込んでいないが、値上がり期待が高そうなエリア・物件って感じです。

おまけで、仮に築４年以下で固都税が半額になる特例付き物件は、ほんの少しだけ考慮する感じでしょうか。

エリア、間取り、（省エネ住宅を含む）設備、（これらを反映する）賃料、この辺を見極めて、CFそこそこの、価値が下がりにくい物件を選びたい感じがしますが、皆様はどんな指標で検討されますか？

札幌では、定期借家契約は、ほとんどありません。

新築（建売）＜新築（請負）＜築浅の純に諸経費率は高くなります。

１．５億円～３億円も売れるようですが、３億円、（できれば）５億円と言った大きなロットの築浅RCの売れ行きが良いようです（タマも少ないですが・・）。

半年単位で建築価格が高騰する昨今、既に実績のある築浅物件の信頼度が高くなるのは、ある意味で価値が上がっている側面があるなって気はします。

新築・築浅どっちが良い！？のテーマ、

皆様の地元に置き換えたり、手法的な話や、そもそも新築・築浅はヤベーだろ！？といったアンチコメを含め感想・意見など大募集です！

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―