～悩んでる人たちに勇気を！または注意を・・～

こんにちは、ボチボチです。

 

私のプロフィールにも記載している家賃年収２４００万円って結局のところいくら残るのか？という疑問に「ザックリ」お答えします。

 

まず、「家賃年収」とは、所有物件がすべて満室の状態で一年間に得られる想定家賃のことです。

ただし、現実には退去ゼロとはいかず、いくらか入れ替わりが発生します。

そのたびにクリーニング費用や修繕費が発生し、次の入居までの空室期間も生じます。これが、いわゆる「入退去時のロス」です。

 

さらに、空室を埋めるためには客付け業者への手数料やAD（広告費）がかかります。

最後に、管理会社に支払う管理料を差し引いた金額が、ようやく私の口座に振り込まれるわけです。

 

では、2024年の私の物件収支はどうだったのか？

 

＜途中経過その1＞

実際に振り込まれた合計額は約1,940万円。

 

去年の3月ごろ、単身用の2物件で更新を迎えたものがあり、5部屋の退去が発生しました。幸い、次の入居者はすぐ決まりましたが、どうしても１カ月は空室になってしまいます。

前述の「入退去ロス」ですね。

これ金額に換算するとおおよそ3カ月分の家賃相当額に及びます。そのため、該当する部屋の年間パフォーマンスは**約-25%**となります。

次の入居までにさらに時間がかかってしまうとロスは倍増したりします。

他にも、築古物件では管理会社経由での修繕もいくつか発生し、それら費用は振込家賃と相殺されるので上記の結果となりました。

 

＜途中経過その2＞

融資の返済額を差し引いた額は約840万円。

 

私が所有している物件のトータルの返済比率は約４６％です。

（正直あまり気にしてない？というかあてにならないけど・・・）

 

つまり融資を利用している物件の年間合計返済額は約1,100万円（2400万×46％）。

 

なので、1,940万円 – 1,100万円 = 840万円

 

＜結果手残りは！＞

さらに前述の840万円から固定資産税と火災保険料を引いた手残りは

約610万円

 

固定資産税：約140万円

 

火災保険：約90万円

 

よって、840万円 – 140万円 – 90万円 = 約610万円（税引き前の最終手残り）

さて、この610万円という額をどう感じるか…ですね…。

本人の感想は「まあ、こんなもんかな」です。

今回改めて計算してみて痛感したのは、固定資産税の重さです。

こればかりは個人の努力で削減する術がなく、物件の組み替えを検討するしかありません。

もともと資産性重視の姿勢で始めてましたし、帳簿上の債務超過を小さくしたかったとの思惑もありましたが、ちょっとこの点は考え方をあらためているところです。

ちなみに、パフォーマンスを一番下げる要因となっている「退去」に関してですが、昨年の2－3月に4件発生していた更新時の退去は今年「ゼロ」。

今年もまだ2カ月過ぎただけですが、一番動きの出やすい時期を無難に過ごせたのはちょっと良かったです。（これだけでも50－60万円違いますからねー）

 

正直言うと、普段あまり全物件をまとめて数字にすることはしていません。

物件それぞれに目的や役割、思いなどが少しずつ違っていたりするので皮算用はそれぞれ行っています（笑

でも、これはこれで幾つも気づきが得られてよかったと思います。

 

では、また。