ワンコから一言：幸せっていいよね！

 

　偉そうに、不動産投資で幸せを感じるためのコツなんて、タイトルにしてしまったが、熟練の不動産投資家の方には、なんだそんなことかと、当たり前の話になるので、笑って読み飛ばしていただければと思う次第

　とはいえ、リーマンまさゆきが実践している内容につき、誰かの参考になれば、幸いである。というわけで、サクッと本題にいこう。

◆不動産投資で幸せを感じるためのコツ

　さて、では、物件購入後に、どうすれば幸せを感じられるか、そのコツについて書いてみる。

　ズバリ、厳しめのシミュレーションなり。（←これまた、リーマンまさゆきの独断と偏見に基づく私見であるが、幸せを感じるための手段としては、これ一択であるとさえ思っている。）

　厳しめのシミュレーションは、２つの対象の指標があり、１つは、賃貸運営シミュレーションであり、もう１つは、総資産評価シミュレーションである。

　賃貸運営シミュレーションについては、過去に何度もコラムにしているので、ここでは詳しく書かないが、ポイントとしては、空室率および経年劣化に伴う家賃収入の低減率を想定して計画すること、大規模修繕の費用を１０年単位で計画として組み込むこと、毎年の固都税や火災・地震保険の経費引き当てや管理会社に定率で支払う管理費といった確定の経費に加えて、（エアコン交換や水回りの修繕など）修繕費を経費計画に組み込むこと（リーマンまさゆきの場合、確定分＋未定分の経費として年間賃料の２０％を年間の経費計画として織り込んでいる）である。

　そこまで、運営計画に織り込んでおけば、実績と対比させてみることで、実績が計画を下回ることはないだろう。←ここ重要！

　実績が計画よりも上振れした時に、投資家は幸せを感じるものなので、厳しめの計画を基準に運営していけば、計画以上の結果を出し続けることで、幸せを感じることができるというワケだ。

　なんだ、そんなことか、と言うなかれ。楽観的な計画（例えば、融資返済完了までの２０年間、家賃固定の満室運営で、確定の定率管理費だけを差し引いたシミュレーションとかね）をベースに賃貸運営を計画していたら、空室は発生するし、原状回復費用も時に想定外にかかったりして、「こんなハズぢゃなかった」とばかり、「大丈夫なのかな、この物件、、、」と、悶々と、不幸な日々を過ごすことになりかねない。

　幸せを感じながら不動産賃貸運営を実践するためにも、とにもかくにも、厳しめの計画をベースに、実績管理をすることをお勧めする次第。

　これが、賃貸運営における「不動産投資で幸せを感じるためのコツ」である。ほんとね、人間というのは、わかりやすくて、期待値（すなわち計画値）以上の結果については、その大小に関わらず、素直に幸せを感じるんだよね。期待値が大きすぎると、その結果がプラスでも期待値を下回っただけで、悶々としちゃうということだ。

 

　次に、資産形成ベースの「不動産投資で幸せを感じるためのコツ」について、書いてみる。

　まずは、資産一覧表というものを、作ることをお勧めする。

　その資産一覧表の作成において、「不動産投資で幸せを感じるためのコツ」としては、不動産の資産価値を厳しめに設定して、自身の総資産状況を把握しておくということになる。

　リーマンまさゆきは、どうしているかというと、以下の４つのブロックで、EXCEL表１枚に、まとめている。４つのブロックは、金融資産・不動産資産・年収・債務の４つであり、記載している項目は以下の通り。

　＠金融資産（個人・法人毎の続柄・年齢・現預金・株式・保険・その他）
　＠不動産資産（物件毎の名義・住所・土地面積・延床面積・資産評価）
　@年収（個人、物件毎の名義・勤続（保有）年数・年間収入・決算月）
　@債務（物件毎の住所・取得価格・融資条件・金利・融資元金融機関・残債）

　この一覧表を作っておくと、資産背景の一覧が俯瞰できるので、融資審査の際の資産背景説明資料として、金融機関の融資担当者から喜ばれるという副次的なメリットも大きいｗ

　そして、この一覧表の中で、保有している不動産の資産評価を、銀行評価レベルの、厳しめの資産価値で記載しておくのである。（リーマンまさゆきの場合、備考に、○○銀行査定評価と、査定した金融機関名まで記載・公開しているｗ）

　そうすると、純資産については、金融資産＋不動産資産評価－債務ということで、簡単に可視化することができることになる。厳しめの資産評価でセットするので、作成した瞬間は、自身の資産の少なさに対して、債務の大きさを実感して萎えるかもしれないが、、、時間が経過するにつれ、債務残高は減っていくので、更新が楽しくなる。しかも、家賃収入で金融資産が増えていくと、その実績（通帳残高）を更新することで、リアルタイムの純資産（金融資産＋不動産資産評価－債務）を確認することができ、純資産増を実感することで幸せを感じることができる。

　さらに、実際に売却となった際には、いったんセットした不動産の資産価値（銀行の査定評価）より大きな金額の売却額で売却できることになり、幸せ感も倍増するということになるワケだ。

　いいことばかりで、悪いことはないでしょ！　

 

　そんなワケで、不動産投資家の皆さんには、ぜひ、幸せを感じながら不動産投資を推進できるように、賃貸運営ベースでも資産形成ベースでも、厳しめの設定値で、運営計画を作った上で、実績管理を実践することを、お勧めする次第である。