■6棟目アパートの思い出

こんにちは！　埼玉サラリーマン大家です。

今日のコラムは6棟目アパートについて取り上げてみます。この物件は初めての『旧耐震』で購入時でも築37年と古かったです。

その頃、それまでの5棟は築25年くらいだったので『こんなに古い物件を買ってしまって大丈夫なのか？　すぐに建物が寿命を迎えて不具合が頻発するのではないか？』といった不安もありました。未経験のことって怖いですからね。

でも、そんな気持ちだった物件ですが、気づいたら購入してから10年が経とうとしています。時が経つのは早いものでビックリしちゃいます。

■購入した物件のスペック（6棟目）

購入年：2015年
立地：埼玉県（16号線内側エリア）
購入額：4000万円
表面利回り：9.5％
駅徒歩：7分
土地面積：80坪
道路付け：私道沿いの整形地
築年数：37年
備考：土地に対して建物が小さいので収益力（小）

思い返すと、こんな感じの物件でした。当時はすでに物件の値上がりが始まってきた時期で、苦労しながら物件探しをしていました。そんな中で、築年数と利回りを妥協して『土地値以下』の物件を購入しました。土地が広めで建物が小さいのと、築年数が古くて旧耐震です。

仲介の不動産会社が東京だったので何度も来るのが面倒だったのか、値引きが400万円通ったのも大きかったです。このあたりだと、私道沿いでも当時で坪60～70万円でした。今だと、坪80万円以上だと思います。

ただ、、、

（当時は）80坪の土地が付いて、4000万円で買えたなら土地値以下だし、面白そうではあるけど築年数が古すぎないかな・・・？とも思っていました。

でも、『3年運営できれば、土地値を考えれば損はない！　建物が3年でボロボロになったとしてもいいや！』と覚悟を決めて購入したのを思い出します。

築40年以降の運営経験が無かったので、築40年過ぎたらアパートってボロボロなんじゃないかと思っていました(笑)

■現在の状況は？

それが、10年が過ぎようとしている現在はどうなったでしょうか？

現在は築47年の『築古アパート』になってしまいました。でも、200万円をかけて屋根・外壁塗装をしたので見栄えはパリッとしています。言われなければ築50年近いとは思いません。部屋の中も表層リフォームをすればピカピカです。何の問題もありません。（たまに、水のトラブルはありますけど・・・。年に数万円程度の出費なので大丈夫です。）

稼働状況を振り返ると、購入してからずっと『ほぼ満室』です。7戸のアパートですが、10年で5回しか退去が発生していません。家賃もずっと維持されています。購入時と同じ家賃年収のまま、ずっと満室です。

（ちなみに、今の時点で19か月満室を継続中です！　超優秀ですよね。）

このように、築古だと家賃が下がり切っているので安定して維持される側面もあります。

10年で入ってきた家賃収入は3500万円以上です。3年運営できれば良いと覚悟して購入したわけですが、今でも安定して稼ぎ続けてくれています。

実は、アパートって思ったよりも長く稼いでくれるものだということが分かりました。この物件は、土地を使い切れていないので建て替えも視野に入れて購入したのですが・・・安定稼働しすぎているので建て替えの時期が未定のままです。

19か月も満室継続中で、何もしていないのに毎月30万円近くのキャッシュフローが出ています。こんなに優秀な成績を残されると・・・建て替えは後回しになっちゃいますよね。

ということで、購入時はビビった『旧耐震』の築古アパートですが、10年運営してみた結果は思ったよりも問題は起きませんでした。むしろ、優秀な成績でビックリです。セ〇〇〇ハイム施工で、大手ハウスメーカーだったのも良かったのかもしれませんね。

まとめると、『中古アパートは長く使えるし、（実は）思ったよりも儲かる』ということです。（6棟目アパートが購入して10年になり、築50年近くになっているとは・・・、驚いてコラムにしちゃいました）