～このコラムは、セカンドステージに入った不動産コレクター９年生が実践するチャレンジの記録です～

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

＜息子の誕生日＞

＜ランチの人気店ですが、夜も旨かった＞

確定申告は終わって一息つきたいところですが、今回のコラムで今月４本目。。

残り２週間で６本ってことは１週間で３本ってことで、２日に１本書かないと間に合わない（大汗）

ピッチを上げて頑張ります！

今回の確定申告でも個人の節税の大切さを痛感した私は、今年に入ってから内見を繰り返しています。

外から見るだけを含めれば、１０戸以上は見ている感じです。

先日のコラム「＃５９３　スピード勝負の買付の件」では、１週間で融資の内諾を得たモノの現金満額に買い負けたことを書きました。

今のところ物件を買えてはいませんが、その中で学んだことをコラムにさせていただきます。

１．物件のスペック

今回内見した物件のスペックはこんな感じです。

所在地　：東京都下、立川以東
物件種類：戸建
築年数　：築古
駅徒歩　：約２０分
価格　　：路線価×１．１倍くらい

（まだ売り出し中なのでこの程度でご勘弁を）

仲介は大手で現金満額に買い負けた物件と同じ会社の別の営業所です。

木造なのでお金さえかければ賃貸に出すことは可能。

問題はそこまでにいくらかかり、いくらで貸せるかと言う事。

今回は知っているエリアで出口は実需なら問題ないので、内見のポイントはそこだけでした。

リアルな賃貸需要も確認したいので買付を入れるようであれば賃貸仲介も回りたいですが、繁忙期の時期は気を遣います。。

２．現地ですること

いつもどおり約束の３０分ほど前に現地につき、周辺を散策。

周囲は古い分譲地で空き家もありますが、多摩川も近く静かで落ち着いた環境。

遠目から戸建の屋根を確認、近くで外壁を確認すると過去には商売をされて居た形跡がありました。

築古ながらキッチンが２階だったことに合点がいきました。

外壁はそのままで行けそうだと判断、境界は明確だったりなかったりですが、周囲には新築の戸建もあって出口の需要はありそうです。

約束の時間の５分ほど前に担当者が到着しましたので、外で名刺交換だけ済ませて早速内見です。

３．内見時の確認事項

私の想定では家賃は１０万から頑張って１２万。

売出価格から逆算するとリフォームは１００万～１５０万で押さえたいところ。

クロスはある程度交換する前提なので、あとは水回りと床がポイントになります。

玄関を入った印象は築年数のわりにキレイなものでしたが、部屋の中はそれなりでした。

１階の二部屋は床、クロスは張替えが必要、２階もクロスと床は全面的に張替えが必要です。

シングル物件と違って、これだけでもそれなりの金額になります。

傾きもなく水回りはトイレはオッケー、風呂は微妙、キッチンは交換要でこの時点で黄色信号。

残念ながら床が一部フワフワで、ここでゲームーバーでした。。

少し期待して臨みましたが、まあ、、そんなもんですよね。

４．担当者のアドバイス

毎回ですが、内見をしながら担当者とはいろいろな話をします。

上述のようにひとつひとつチェックポイントを確認していると、

「風呂はこのままでも〇〇万円なら貸せます」
「表装だけなら〇〇万円くらいですかね」
「この前、近所の〇〇団地の同じ間取りが〇〇万円でした」
「キッチンは交換で〇〇万円くらいかかりますね」

などなど、大手仲介とは思えない賃貸に関する具体的なアドバイス。

年齢は２０代後半ですがこれまでの担当者にない怪しい雰囲気
を感じた私は、勇気を出して聞いてみました。

ジ：「不動産投資、やってるの？」

担：「はい、父の影響もあって少しだけ」

、、、ビンゴでした。

このエリアで営業をしていることから実需向けの相場について詳しいのは当たり前ですが、リフォームや賃貸需要などに詳しいのも納得です。

その後、エリアの情報を色々と貰いながら話をしていると「住宅ローンは建蔽率×１．２倍くらいまでならオッケー」とか、「今、〇〇団地の建替え投資がアツい」などなど、知らない情報を頂けました。

団地の建替えは都内や神奈川でも行われています。

お金に余裕がある方は５年～１０年スパンで仕込みをして利益を得ており、１室の利益は大きい場合は４桁になるとも。

複数仕込んでいる人も多く、そのような仲介もしているそうです。

お金と時間に余裕がある人向きですが、個人的には興味深い話でした。

私が理由を添えて断った時も「そうなりますよね」と快く了承してくれました。

５．ついでの１棟

休日に都内まで来たので、もう１棟、気になっている物件を調査してきました。

こちらも同じエリアにあるファミリー向け木造アパートで、私好みの特徴がある物件です。

利回り、積算ともに７５～８０点と言ったところで、指値次第では購入しても良いかな、と思ってチェックしてました。

タイル張りの外壁は築年数を感じさせず、周囲もキレイに清掃、整理されています。

が、しかし、、、

１周目では気付かなかったのですが、外周を２周目したときにとある違和感が、、

矢印を付けちゃったのでわかりやすいですが、最初は気づきませんでした。

不同沈下？？汗

この一角の辺りが沈下しているとすると、他にも影響が出ているはずだと思ってもう一周してみると、、

化粧モルタルと基礎にズレが、、、

私には手に負えない物件だということが分かりましたので、丁重にお断りしました。

６．まとめ

冒頭に書いたように、今年に入って物件の現地調査や内見を繰り返しています。

毎日業者から送られてくるメール、楽待や仲介のホームページをチェックし、良さそうな物件には資料請求をしますが、実際に物件を見なければわからないことが沢山あります。

現地には学びがあります。

担当者からも多くのことが学べます。

買える買えないはともかく、特に初心者の方は物件を数多く見ることを強くお勧めします。

最近は良い物件はノールックのスピード勝負、融資特約なしが必然のように言われていますが、正直私にはできそうにありません。

「休むも相場」などとも言いますが、買える物件に出会うまで私は休まず現地調査を続けたいと思います。

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

セカンドステージのリアルな不動産投資家の姿を、読者の皆さんにお届けできれば幸いです。