＝＝＝　コラムの目次　＝＝＝

１．地方エリアの不安

２．手を出してはいけない地方エリアとは？

３．家賃◯万円以下の物件は買うな！

４．なぜ手を出してはいけないのか？

５．まとめ

６．編集後記

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※今日のコラムは「これから不動産投資を始めたい！」という人向けの記事となっています。ベテランの方はあらかじめご了承ください。

◆１．地方エリアの不安

　以前からコラムを読んでくださっている方はご存じの通り、持たざるサラリーマンが不動産投資で成功するためには、「エリア選定」が重要だと私は考えてきました。

　ライバル争いの激しい都心エリアを避け、資産価値や土地値は二の次で、利回り１５%以上の高利回り物件を求めると、自ずと縁もゆかりも無い地方エリアになるからなんです。

　ただ、地方エリアは人口減少も著しく衰退しているところも多いですよね。そのため、エリア選定には慎重にならないといけないと思ってるんです。

　ですから、「エリア戦略」や「エリアマーケティング」が重要だと考えておりまして、そのノウハウについては、以前のコラムで公開しました。多くの方に評価を頂きました。

　※過去記事

　平凡サラリーマンの不動産投資戦略＜エリア戦略編＞（１）〜（５）

　平凡サラリーマンの不動産投資戦略＜エリアマーケティング編＞（１）〜（３）

　その戦略のお陰で、少ない投資額で安定したCFを築き、５年でサラリーマンをやめることができました。たぶん都心エリアや資産価値にこだわっていたら今の自分はなかっと思います。

　一方で、地方高利回り投資の魅力は理解したものの、「ほんとうにこのエリアで大丈夫なんだろうか・・・」と最初は不安になる方も多いようです。たしかに絶対に手を出してはいけないエリアもあります。

　たとえ高利回りの売り物件を見つけたとしても、「絶対に手を出さない方が良いエリア」があります。それは、どんなエリアでしょうか？

◆２．手を出してはいけない地方エリアとは？

　結論から言ってしまうと、私が絶対に手を出さないエリアは、「需給関係の崩れているエリア」です。

　いくら高利回り物件を買ったとしても、条件の良い物件を見つけたとしても、満室にならなければ意味がありません。利益が出なければ投資が成り立たなくなってしまいます。

　当たり前っちゃ当たり前ですが、この見極めが案外難しい。日本全体が人口減少しており、特に地方は衰退の一途ですから、どこも不安になりますよね。

　たとえば、東京から車で２時間ほどいった地方エリアに、日本を代表する企業の工場ができて栄えた栃木県某市があります。（あえて市の名前は伏せます。）

　一方で、東京から同じぐらいの距離に茨城県北部に、こちらも日本を代表する企業城下町として栄えた某市があります。

　両市とも東京から同じぐらいの距離にあり、かつて企業城下町として栄えたものの、現在は企業の移転や撤退によって人口減少著しく衰退しています。

　ところが、両市の入居需要には差があります。片方は需給関係がすでに崩れていると考えられ、もう片方は需給関係はまだ崩れていません。

　両市の入居需要をどこで判断したら良いでしょうか？

◆３．家賃◯万円以下の物件は買うな！

　「家賃◯万円以下の物件は買うな！」

　この言葉は不動産投資の世界ではよく耳にします。

　レントロールをチェックして、ほとんどの部屋が家賃◯万円以下だったら、どんなに高利回りであったとしてもまず手を出さない方が良いと言われています。

　たしかにその通りで、特に不動産投資を始めたばかりの投資家にはオススメしません。難易度の高い物件です。

　それでは、いったい家賃がいくら以下の物件は買ってはいけないと言われているでしょうか？

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　答えは「家賃３万円以下」です。都心の方はびっくりされるかもしれませんが（笑）、地方には結構ありますよね！？

　もちろんいろいろな考え方がありますし、例外もあります。あえて３万円以下の物件を狙っている人もいます。

　ただ、私のような地方高利回り投資スタイルの投資家にとっては、この指標は結構重要になってくるんです。

◆４．なぜ手を出してはいけないのか？

　それでは、なぜ家賃３万円以下の物件は買ってはいけないのでしょうか？

　最大の理由は、「経費率が高過ぎて儲からない」からです。

　儲かる物件かどうかの分岐点になってくるんです。３万円以下だと元を取りにくいんです。

　一般的な目安として、経費率は家賃収入の15%〜20%が目安と言われていますが、家賃が下がれば下がるほど経費率が跳ね上がるからなんです。

　その理由は、家賃が下がっても、下がらない経費があるからです。原状回復費用、外壁等共用部の修繕費用、固定資産税などです。（家賃が下がったたら安くなってくれたらいいのですが）

　また、家賃が下がると、逆に上がる経費もあります。AD（広告費）などの入居付けためのの費用です。低家賃の部屋は入居募集に力を入れてくれないため、ADを積みましたりしないといけなくなりますからね。

　おおよそ１部屋の家賃３万円〜家賃４万円が、地方高利回り投資の損益分岐点ぐらいになってくるのです。

　つまり、高利回り物件があっても絶対に手を出さないエリアというのは、「家賃３万円以下」の物件がゴロゴロあるエリアです。（私の指標は「３．５万円以上」としています。）

　そういったエリアは、需給関係が崩れていて、高利回り物件を買ったとしても儲かりません。手を出してはいけないエリアの可能性が高いのです。

◆５．まとめ

　ということで、「高利回り物件があっても絶対に手を出さないエリア」の指標の１つについてお伝えしましたが、いかがだったでしょうか？

　家賃相場３万円以下というのは、儲からないエリアであり、需給関係が崩れているエリアです。たとえ高利回りの物件が売りに出ていたとしても、安易に手を出してはいけないエリアということになります。

　つまり、簡単にできるエリア選定方法は、「家賃相場が３万円以下のエリアは買わない」ということとなります。（指標は人によって異なる）

　それでは、全国のエリアの家賃相場って、どうやって調らべればいいでしょうか。今では簡単に調べる方法がありまして・・・

　（次回につづく）

◆６．編集後記

　都心で生活していると、人口減少の影響を感じることって、そこまで多くはないですよね！？

　でも、小学生の息子のサッカーを見ていると、少子化の影響をまざまざと痛感します。

　年々チーム数が減り、ライバルが弱くなっているからです。少し寂しいとすら感じます。

　一方で、プロになる確率は高くなってチャンスと考えるべきなんですかね！？どう思いますか？