■伸びていく街

こんにちは！　埼玉サラリーマン大家です。

私が主戦場としている埼玉県内のエリアでは戸建やアパートの建築が旺盛です。駐車場がどんどんなくなり、新築戸建に変わっていくので・・・近隣住民は駐車場探しに困るほどになってきています。空地もあまり無くなってきましたし、新築戸建が建っても瞬殺で売れちゃいます。

1棟目、2棟目、3棟目アパートなどは20年くらい前と比較したら街並みが段違いになりました。住宅街が広がり、周りには店舗も多く生活もしやすくなっています。

このように、だんだん伸びていく街で不動産投資をしていくと

・家賃収入を得られる
・築年数が古くなっても資産性が落ちない
・入居率が高く、高稼働をしやすい
・築年数が古くなっても家賃の下落幅が小さい
・売却をするとしても人気が高いので売りやすい

といったメリットがあります。

私としては『たまたま住んでいたエリアの近くで不動産投資をやっただけ』です。だから、狙ってやった戦略ではありません。でも、振り返ってみると不動産投資における立地の重要性は感じますね。

同じインカムゲインを得るにしても、未来は街の価値が落ちていくエリアだと・・・将来の資産価値が目減りするので出口まで含めた利益を考えると『うまみが少ない投資』になりかねません。そういう地域でやるのであれば高い表面利回りが必要なのですが、最近は高騰相場でそのあたりが微妙なんですよね。デメリットのある地域の不動産投資でも高い利回りが出なくなってきている気もします。

十数年前は埼玉県でもけっこう田舎のほうのエリアだと表面利回り20％超でした。『そのくらいじゃないと買いたくないよね』という感じだったのでバランスが取れていたと思います。でも、今は・・・そういうエリアでも下手したら表面利回り一桁台で売りに出ていますからね。しかも、それで普通に売れています。こういうのを見ると、まだまだ不動産投資ブームは健在なんだな～と思います。

■勝ち残る！

日本は、大きく見れば人口減少の時代に突入していくのは間違いないです。そういう中で、『勝ち残れるエリアはどこなのか？』ということを考えないと持続可能な不動産投資はできないと思います。

じゃぁ、東京の好立地に買えば良いじゃないか！

ということになるのかもしれませんが、そんなエリアは超お金持ちとか地主さんがひしめく世界です。もう、雲の上の戦いです・・・。

中古アパートでも表面利回り4％とかですし、金利もどんどん上がる世界では残るキャッシュフローなんてありません。東京の好立地は、庶民が戦える戦場ではなくなっていると思います。

だから、そんなピカピカのエリアじゃなくても良いのです。自分の住んでいるところを見渡して、20年後もにぎわっていると思えるエリアは狙い目です。徐々に街並みが良くなっていく地域とか、大手チェーンストアが出店していたり活気が出てきた地域とかも良いでしょう。

不動産投資では、20年も順調に運営できたのであれば勝ちが確定します。その間のインカムゲインで十分に稼いでいますからね。

そうなったあとで、残った土地に魅力があれば言うことなしです！

■まとめ

二十数年の不動産投資を振り返ると・・・

勝手に家賃が入って利益は積み上がるし、やっているうちに街が発展していくので資産性は増えるし、気づいたら大きな資産を構築できています。

不動産投資って、だんだんと積み上がっていくものなので最初が肝心です。最初の土台で方向性が間違っていなければ、勝手に儲かるものです。やっていくうちに、小さな努力で大きな成果が得られるようになっていくのが不動産投資ですからね。

楽して儲けるためにも、最初の物件選定で『伸びていく街を見極める』ことが近道なのではないでしょうか。そうすれば人口減少の日本でも、まだまだ不動産投資にチャンスはあると思います！