不動産投資がブームと言われるなかで、たくさんの物件情報が乱れ飛んで

います。

しかしながら、「利回りの低下」に見られるように、今までよりも逆に、

優良と感じられる物件の数は減少している気がします。

今回のコラムでは「これからの1棟買いの必勝ポイント」についてお話し

したいと思います。

築古レジ

 

これからの1棟買いの必勝ポイントは?

星の数ほどたくさんある物件情報の中から、「最高の1棟」を選び出すという

ことは、それこそ至難のワザです。

正直に言えば、そうそうに出逢えるものでもありません。

 

でも、物件選びでもっとも大事なことは「負けない物件を選ぶ」ということ。

そのためには、負けないための「勝つポイント」を抑えることが必要です。

 

1棟物件を選ぶとき、もちろん「場所」「周辺環境」から選択を始めてゆく

のは当然ですが、その建物としての僕の「選択基準」は次のようなものです。

 

・基本的に「住居専用」物件

 場所が駅や繁華街に近いなど、特殊な要因があれば別ですが、やはり店舗等の

 テナント物件は、もし「空き」がでると次の入居までに時間がかかるケースが

 多いです。僕も1戸だけ「子供英会話教室」の物件を保有しており、そのテナ

 ントさんの業績が好調で「まったく退去がないまま」でありましたが、やはり

「住居専用」であるほうが、募集を考えた際には「安心・確実」と思います。

 

・間取りを選ぶなら「1LDK」

 これからの「人口減少時代」を考えると、核家族化はますます進んでゆきます。

 ただ、1Rや1Kの「20㎡未満」の物件は、どうしても競争激化の時代には

 狭すぎて「不利」と言わざるをえません。

 またもっと広く部屋数が多くても、2DKだとどうしても「使い勝手」の面で

 やはり「不利」になります。

 トータル的に広さもそこそこあり、1人暮しから小さい子供を含めた若い夫婦

 世帯までをターゲットにできる「1LDK」が、これからの時代ニーズには、

 もっともマッチしている間取りであると思います。

 

・室内洗濯機置場は必須

 3点ユニットまでは許せても「室内洗濯機置場は必須」と、よく管理会社の

 営業の方と話をすると、言われます。

 

 以前に僕が購入した、平成3年築の1棟マンションでは、室内に洗濯機置場

 がなく、ベランダに置くようになっていましたが、退去がでて空室となった

 際にも、「できれば室内洗濯機置場を造ってください」と管理会社さんから

 言われて、何とか間取りを変更して「造り」ました。

 おかげで工事費用はかかったものの、家賃にその分を反映させても、すぐに

 次の入居が決まってゆきました。

 

その他、「インターネット設備を完備」するというのは、もはや「当たり前」

となっていますが、場所にもよりますが、携帯電話会社や通信会社等と上手く

交渉して、物件に設備を設置してもらう(もちろん無償)という技もあります。

その会社の中継基地としてのアンテナ設置がされれば、逆に「使用料」を頂け

たりもしますので、美味しいです(笑)

 

ただ、これを言っては元も子もないかもしれませんが(苦笑)

すべては「家賃次第」です。

 

上記のポイントを仮にすべて「外していた」としても、それに見合うような

「地域最安値」の家賃設定であれば、入居は決まります。

その点を考慮に入れた上で、貪欲に、「絶対に有利な必勝物件探し」

追求してゆきましょう。

 

 

最後までお読みいただきましてありがとうございました!

ペンとノート