～このコラムは、セカンドステージに入った不動産コレクター９年生が実践するチャレンジの記録です～

 

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

 

皆さん、昨日アップされまして楽待編集部の記事「４７００万円で買ったアパート、７年間でいくら儲かったのか」は読みましたか？

 

 

私は読みました！！

なんなら、数日前に読ませていただきました。

 

なぜなら、、

私が取材を受けた記事だからです！

 

正直、ここまで数字を晒すのはかなりの勇気が必要でした。

過去に同じくこの収支大解剖シリーズに出られていたサラリーマン大家のTAKAさんも晒されていて、その記事もとても参考になった印象が残っていました。

そこで楽待への、楽待編集部の皆さんへの感謝の気持ちを表す意味でも取材をお受けし、数字も丸めることなくそのまま晒すことにしました。

文字数の関係で記事に収まり切れなかった部分もありますので、このコラムにて補足をさせていただきます。

編集部の記事と合わせてお読みいただければ幸いです。

 

１．利益

保有した７年間の累計税引後利益が約２３０万円、、、

「これっぽっちか、、、」

と言うのが、偽らざる正直な感想です。

法人の資本金＝自己資金は３００万円を７年間運用した結果と考えれば悪くないかもしれませんが、「夢がある」とは言えない利益です。

ちなみに法人税率は３０％で試算されています。

私も過去のコラム「＃２１４　法人税は１５％じゃなかった件」で実効税率を算出したところ、当時で約２８％だったことから３０％で試算していることは実態に即していると思います。

今は当時よりも売り上げが上がっているので実効税率は少し下がっていると思いますが、累計で見れば誤差でしょう。

 

但し、不動産投資、ましては１棟目の場合は減価償却の取り方によって利益は大きく変わってきますので、そこまで気にしてはいません。

ちなみに、このアパートの減価償却は法定耐用年数をベースに算出しています。

利益を出すだけなら減価償却を融資期間に合わせるだけですから、簡単ですが、当時はそこまで深く考えていませんでした💦

 

２．残債

記事の中には融資条件もガチで晒しています。

計算をしていただければわかりますが、７年たった時点での残債は３,９００万円を切っています。

フルローンで買いましたので７年間で約８００万円返済したことになります。

今のマーケットで仮に８．０％で売却できれば１０００万円を超えるキャピタルゲインを得ることができます。

タラレバではありますが、その点においては満足しています。

 

法人では個人所有物件のサブリース売上や諸々の費用もあり、物件ごとの税引前利益を正確には算出していませんでしたが、物件ごとの残債だけは明確ですから常に把握しています。

各物件ごとの勝ち負けは、そんな風に大雑把にしか把握していないことについては改めるべきですね。

 

３．キャッシュフロー

不動産投資において最も大事な事はデフォルトに陥らないこと。

このことは過去のコラムで何度も触れています。

 

キャッシュは大事でこれが尽きると退場となりますが、一方でこれを活かせば攻め＝拡大に向かえます。

そういう意味で、この物件のキャッシュフローを見てみると、

 

丸３年で自己資金の３００万円を回収できていることが分かります。

税金や生命保険などの費用を合わせても、概ねその通りです。

累計のキャッシュフローは６００万円程度ですが早期に自己資金を回収できたことで次の物件購入に繋がり、さらなる規模拡大と売り上げアップにつながりました。

そういう意味では、本当によく稼いでくれる物件です。

 

４．イールドギャップ

ここでは表面利回りと借入金利の差をイールドギャップとすると、この物件の場合は８．５－２．１＝６．４％となります。

今の市況では７．５％ー２．３％＝５．２％といったところでしょうか。

分かりやすくするために、表面利回りのみ８．５％を７．５％とし、収入を７．５／８．５で試算をすると、以下のようになります。

◇税引き後利益（累計）
　約＋２２６万円⇒約▲９０万円

◇キャッシュフロー（累計）
　約６３０万円⇒約３８８万万円

 

私が不動産投資を始めた時期と今の市況を比べると、利益を上げることの難易度は上がり、キャッシュフローの貯まりにはより多くの時間が必要なことが分かります。

今の時代、不動産投資にとっては本当に厳しい時代です。

金利が上がれば尚更です。

 

その中で安全性を維持するには、購入時の自己資金を増やすか、よりリスクを取って高利回りの物件にシフトするしかなさそうです。

私も常に、そんなことを考えながら物件探しをしています。

なお、今回は簡易的なイールドギャップで試算しましたが、より正確な試算にはローン定数Ｋを使った方が良いと思いますよ。

 

５．まとめ

結果的にこのアパートで損失を出すことは回避できると判断していますが、思ったほど儲かっていないことも事実です。

現状では売却してもホールドしても良い状態、ある意味理想的です。

そのことが確認でき、自分でもホッとしています。

 

この場にはプレミアム会員じゃない方も多いので、読んでいただけるのは４月に入ってからかもしれませんが、せっかくフルオープンに晒しましたので記事は是非ともお読みください。

 

数字はうそをつきません。

特にこれから不動産投資を始める方に取って、疑似体験となれば幸いです。

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

セカンドステージのリアルな不動産投資家の姿を、読者の皆さんにお届けできれば幸いです。