北国の大家＠不動産投資６年目

地主系の専業大家です。

夫婦で不動産投資に奮闘しております！

＜盆栽＞

盆栽教室で徐々に増えています。

不動産投資も投資家同士の競争な面がありますよね。

勝つためには競争を勝ち抜く必要があります！

サラリーマンが出世するのと似ている面もあります。

投資家としてのスキルアップのため、大家会に参加したり、書籍・ブログ・コラムを読んだり、Youtube動画を観たりして勉強（自己投資）します。

人脈を作り、経費率を抑えるための協力体制を整えたりもして、一人では出来なかった事が出来るようになり、成功（目標）に一歩近づきますよね。

ここで最近思うのは、不動産投資の成功は戦わずして勝つことではないかと・・。

一旦、いわすもがなの孫子の兵法を引用します。

１．彼を知り己を知れば、百戦殆うからず

情報収集／分析の大切さ、彼我（ひが）の我（われ）を客観視することの重要性を説いています。

うろ覚えですが・・、

10年以上前ですが、ハーバード大学の教授が提唱したリーダーシップ論で「バルコニーに登れ」ってのがありました。

リーダーは感情的ではなく、冷静に客観視して判断する事が必要だって感じの話です。

私も意識していますが、常に冷静になる事も、客観視する事も一人では難しいです。

例えばある高齢者はコロッと騙せて不動産を安く仕入れできる場合を想定します。

安く買える？激アツです(笑)！

ここで冷静になり、安く買う事の道徳（哲学）を考慮して、社会に貢献しているとして胸を張って、買う事に踏み切れるか・・みたいな場面を想定します。

確かにコラムニストのななころさんが指摘するように、投資家が高値売却をした物件を買う（高値掴みする）と破滅するよ！ってのも真実ですし、最大限注意したい所で大賛成です。

但し、不動産の売買はちょっと難しい面もあります。

売主（ベテラン投資家）が得をすると、買主（初心者投資家）は損をする。

これも真実ですが、次も真実かもしれません。

売主（地主の高齢者）が損をすると、買主（投資家）は得をする。

要するにどちらかが得をすると、どちらかが損をするって事です。

その状況で（破産リスクを減らすためとはいえ）買主”だけ”が得をする事を追求する姿勢は、継続的に成功するマインドかな？って踏みとどまる場面も必要そうです。

孫子の兵法・リーダーシップ論を合体させると、我（われ）の客観視で考えた時、自分がバルコニーに登り客観視できると良いですが、なかなかどーして難しい（汗）。

実はそんな時、貴方の思考のクセを知っている家族の指摘は、的を射てクリティカルな場面も多いはずです。

貴方の投資行動に興味を持ち、日常的に思う所があればですが。 

２．戦わずして勝つ

武力衝突を避け、相手を屈服させる戦術です。

日本の５００年前の戦国時代を振り返ります。

秀吉は美濃攻め／中国攻めなども、戦う事より敵の調略を重視して成果を残しました。

最終的には天下統一を果たしました。

家康は小牧・長久手の戦いでは、部分的には戦いましたが戦わず敵を疲弊させて和睦したと言って良い戦いです。

関が原の戦いでも、調略（政治的な駆け引き）が優劣を決めました。

次章で不動産投資と関連付けてみます。

３．不動産も戦わずして勝つ？

まずは戦闘力の確認です・・。

①戦闘力（リスクヘッジ）

不動産の取得では、信用棄損する場合も多いです。

収益性／担保評価が悪い（保全不足／信用棄損）な時、金融機関は色々な方法で、リスクヘッジします。

ア）エリサーは属性（将来サラリーが担保）

イ）ノンバンクは高い金利（旧サラ金の論理）

ウ）資産家は資産（金融資産・不動産）を差し出す（破綻防止）

などでリスクヘッジします。

この中で青天井なのは、ウ）資産だけです。

不動産投資も、ア）イ）を入り口として、ウ）を目指すのが、たぶん正攻法です。

②戦力の最大化（都市と地方）

東京で年収１千万円、札幌で年収５百万円は似た感じかもしれません。

私の地元では、年収５００万円で２億円前後を借入している投資家がいます。

東京の知人投資家は、年収１～２千万円ですが借入が２億円程度です。

以前も書きましたが、属性も相対的なものですから、同じ年収なら地方都市に移住して投資すると成果が出やすいかもしれません。

私の知っている範囲では、東京→宮崎、大阪→札幌などで実証している投資家がいます。

次に攻略エリアの考察です・・。

③ブルーオーシャン

私の先輩は３０年前に、北海道のニセコにペンションを建てて今は億り人です。

近所の方でブルーオーシャンと思ったか不明ですが、中国と南青山にそれぞれ２億円の不動産を買いました。

今の価値は、中国が１／２、南青山は２倍といった成績です（結局、資産は増えていません・・）。

次は戦術です・・。

④ロットの大きさ

札幌だと3億円辺りから大きなロットって感じです。

個人投資家の取得が難しくなります。

信金もクレジットラインが３億円・１０億円など色々ですが、３億円超で敷居が上がるのは間違いないです。

⑤スキルセット

コラムニストだとkazuさんのDIYが他の追従を許さないDIYerに感じます。

家族と複数人でやれる事／ノウハウ的な事も考慮すると他の追従を許さず、戦わずして勝つ系だと思います。

⑥ドルコスト平均法

ちょっと面白い事を言います。

私の師匠は、不動産の累積CF見合いで、毎年２棟以上新築しています。

師匠曰く、景気が良くても悪くても不動産を買う事を、不動産のドルコスト平均法と言っています（汗）。

次はオマケです・・。

⑦大岡裁き、ソロモン王の裁判

大岡越前守、聖書のソロモン王は、知恵、洞察力、公正さが備わった（いわゆる）頭の良い人で真実を見抜きました。

私のような凡人が真実を見抜く場合はこれしかありません（涙）。

知恵／洞察力：愚者は経験に学び賢者は歴史に学ぶ

教科書的な事柄、投資家・業者などの背景事情などの把握は勉強で何とかなります。

公正さはWin-Winと言い換えても良いですが、ここが一番難攻不落の砦です（昔の大阪城です）。

仮に投資家がカネだけを追求する生き物なら、公正さを担保するのは少し難しいかもしれません。

他者貢献・利他、情けは人の為ならず的な感覚を持てるなら、対処できるかもしれません。

・資産家で参戦する方

割と公正にできそうです（当該の思想があればですが・・）。 

・エリサー・高金利で参戦する方

公正さまで担保するのは酷と言う感じもします。

出来ている投資家は、不動産投資以外でも人生の大きな結節で成功しそうな気がします。 

４．まとめ

不動産投資でも、孫子の兵法の通り、最終形態は「戦わずして勝つ」かなって思います。

戦わない事は、（脱サラ後の私の持論である）「競争より協力」だし、とある政党の「対決より解決」です。

勉強して頑張っている投資家が多いと思いますが、戦っているうちは負ける事もありますよね。

不動産投資では（破綻など）負けない事も重要ですから、戦っているうちは大きなリスクがあり、戦わなくなって初めてリスクが減る事を自覚する必要があるかなって思いました！

投資家の最大のリスクは破綻リスクです。

私たちの周囲にいる地主様は、現金で建物を買う人が多いです。

彼らには投資家が恐れる破綻リスクはありません。

我々勉強熱心な投資家にとっては、高齢者が多い（勉強不足な）地主など恐れるに足らん！って論調もありますよね。

一面真実ですが、別な面では競争相手の実力を知らない。

結論は「彼を知り己を知れば、百戦殆うからず」です。

だから不動産投資の勉強に、各種心理学・アンガーマネジメントといった感情を扱う勉強も必要ではないかと、今回は超個人的な見解を披露しました。

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―