どうも！

 

億トレ大家です！！

 

前回のコラムでは購入したばかりの建売アパートで、夜逃げが発生した件について語りました。

 

今回のコラムでは、このアパートのスペック、出会いについて語って行こうと思います。

 

【物件のスペック】

 

価格　6000万円くらい

場所　神奈川県。横浜市の都心寄り。路線価15万から20万くらい。

利回り　満室。11パーセント越え

築年数　10年くらい

間取り　狭小ワンルーム

 

 

（ストロングポイント）

 

満室。満室状態で利回り１１パーセント越えは希少！

土地は意外にも平坦。

 

（ウィークポイント）

 

駅徒歩３０分。山の上。物件までの道のりに激坂アリ。

車の出入りはできない土地。

手入れがされておらず、全体的に小汚い外観。

 

 

このアパートは、神奈川県に投資している人なら、誰でも知っている狭小の建売アパートです。

 

 

そうです！！　今、頭の中に浮かんでいるやつですよ！！

 

 

この建売アパートは、築浅でも利回り９パーセント越えで売れ残っていることが多い、訳アリな物件です。

 

レオパレスみたいに建物に問題があるわけではないのに、どうして、こんなに高利回りでも売れないのだろうか？

 

この物件を購入するまでのボクは、それが不思議で仕方がありませんでした。

 

（購入後、色々と苦労をして、どうして安く売られているのか腑に落ちるところがあったのですが、それは後に語ることにします）

 

土地に癖はありますが、このエリアの築浅アパートが、利回り１１パーセント越えで購入できるのは珍しいです。

 

危険な擁壁がなければ絶対に買いだな、と思い、グーグルマップで建物を検索したところ、意外にも土地だけは平坦だったので、即決しました。

 

駅から徒歩30分、という立地ではありましたが、それについては何も問題に思っていません。

 

ボクの持論では、

 

横浜市は全部買いです。

 

駅徒歩何分とか関係なく、横浜市であれば、ごくごく一部を除いて、ザックリ、ほとんどのエリアで公示価格は上昇していますので。

 

賃貸経営ができないエリアを探す方が難しいかなという風に思っています。

 

投資エリアとして、ボクは神奈川県が大好きです！！

 

23区ほどのブランド力はなく、千葉県ほど地価は上昇していない、取り立てて特徴がないのが、神奈川県の特徴です。

 

ただ、そのポテンシャルは底堅いです。

 

このアパートの購入報告をXでした時に、

 

駅徒歩30分の山の上とか、オレなら絶対に買わないわ！

 

みたいな批評もあったのですが、その方は、このアパートの家賃を知っても同じことを言えるでしょうか！

 

このアパート、10㎡ちょっとの間取りで、

 

家賃が5万円を超えているんですよ！！

 

地方だと、戸建てを借りられちゃう家賃です。

 

この前、群馬県の物件に興味を持って、群馬県の賃貸相場を調べていたのですが、

 

家賃が安すぎて、気絶しそうになりました！！

 

比較的、栄えている高崎市とか、前橋市の物件で、50㎡を超えるような間取りでも、家賃5万円以下の物件がゴロゴロと転がっていたのです。

 

そんな物件、絶対に経費負けするやん・・・！

 

エリアによって、それぞれ、メリット、デメリットはあるでしょうが、

 

なんだかんだで、ボクは東京、神奈川エリアが儲けやすいな、という風に思っています。

 

家賃を高く取れることが正義です！

 

 

ちなみに億トレ大家の首都圏エリアの評価はこんな感じです。

 

東京・神奈川　→　家賃の高さが大正義。積極的に投資したい。

千葉県　→　土地が安くて、地価上昇幅が大きいのが魅力。

埼玉県　→　魅力はあるのだけれど、中途半端に感じ部分もある。とりあえず、市町村が細かすぎるの何とかして欲しい。県外の人間からすると、まったく覚えられない。こんな細切れにして誰が得をするんだ！

群馬・栃木・茨城　→　魔境。正気の投資家が立ち入って良いエリアではない。

 

 

次回は、この物件の購入時の苦労話をしようと思います。

 

@otakutoshika

 

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