北国の大家＠不動産投資６年目

地主系の専業大家です。

夫婦で不動産投資に奮闘しております！

＜サイパンレモン＞

今年は大量のレモンの実を期待しております(笑)

最近は北海道の相場も上がり、これから取得する物件でキャッシュフローを狙う投資！って難しくなりました。

正確には、以前より多くのリスクを取る必要が出たって感じです。

皆さんの投資方針はどんな感じでしょうか？

北海道の田舎ならまだキャッシュフローを狙った投資が出来ます。

但し、過疎化リスクなどリスクも上がっています。

今年の私たちの方針は、田舎を増やさず札幌で買い進める事にしました！

専業大家特有のキャッシュが必要な件は、ロットを大きくする事でカバーする感じです。

札幌エリアでも基本に忠実に（！？）、家賃を上げられる・利回りを下げて売れる物件など、歪みを狙うのが基本かなと心得ております。

今年の取り組み方針です。

１－早く売る（含み益アリ物件）

売却で十分な税引後CFが見込めるなら、早めに売る（利確）するのもアリですよね。

十分な税引後CFってどのくらいよ？って疑問ですが、新たに物件を取得する時の自己資金が取り出せればOKです。

将来の相場は解らないので、早めに資産を入れ替えてしまう的な発想です。

２－高く売る（家賃値上げ）

札幌は定期借家が少なく、普通借家が多いです。

普通借家契約だと、退去後の値上げが一般的ですが、（自動に行われる）更新時に家賃を上げるチャレンジもアリです！

私たちの物件でも今回トライして（ほぼ？）成功しました！

※詳細は別コラムにします。

持ち続けても、売却してもメリットは大きいです。

３－安く買う（土地値物件）

しげお＠さん曰く「建物が土地の価値を殺している土地値物件」を買う。

楽待だと、しげお＠さんの他に、おやじぃさんの手法も近いですよね。

おやじぃさんとはお会いした事はないです。コメントなどで聞く限りこの手法だと予想しています。

私の読者だと、書道家大家さんが土地値物件を買いました。

書道家大家さんはキャッシュで買いました。

建物が土地の価値を殺しているので、５～１５％程度の自己資金でローンを組むのが難しいです。

自己資金を多めに入れて、比較的短いローンにする。

数年後に立退き・解体・新築の前提で、土地を仕入れる感じで買うのもアリかな？と思います。

しげお＠さんは数年待てると言いますが、私たちに残された時間は、しげお＠さんよりは少ないです(笑)。

という事で次の案に移行します。

４－安く買う（余剰担保の活用）

ここの安く買うは、少しでも利回りを上げて買うって意味です。

札幌の状況で言えば、３～６億円にロットを上げる。

札幌だとクレジットラインが３億・１０億・２０億と設定する信金があるので、ロットを大きくするのも、ライバルが減る効果はあります。

利回りにもよりますが・・

現金６千万円が必要な場合、これはキツイよね～となっても、別担保３千万円あれば、自己資金３千万円（プラス別担保）で取り組めます。

ライバルが減るので、競争が減るのが一つのメリットです。

札幌の新築RCも表面利回りが下がり、エリア・業者ごとの違いも大きくなった気がします。

駅チカならOKという訳でもなく、駅ごとの設定賃料の差が開き始めた感じです。 

５－まとめ

札幌の新築・築浅RCで見ると、新築RC３億円だと自己資金４千万円、築浅RC２億円でも自己資金が３千万円以上は必要です。

首都圏の方は意外かもですが、札幌の新築RCは最近だと３億円は珍しくないんですよね。

共担があると自己資金を半分に減らせるよねって時、含み益がある物件の売却（自己資金を増やす）や、共担が必要な物件を売却（余剰担保を増やす）するのも一つも手かなって思います。

自己資金・担保を復活したら、物件の若返りを図ったり、１棟売って２棟買ったり・ロットの大きな１棟物に入れ替えたりして、規模を拡大するのも面白そうです。

利回りを下げて出口が取れそう、家賃を上げられそう、って物件を狙うときに（札幌のレベルで）ロットを大きくする事も一つの選択肢かなって事です。

数千万円の自己資金の活用を考えた時、現金買いしてみる・５０％ローンを組んでみる・共担をぶっこんで大きなロットにしてみる。

結論は競合が少なそうな戦い方を思案中って事でした！

至極普通の結論ですね（汗）

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―