おはようございます。

しげお@です！

前回のコラムはふざけてしまったので今日は真面目に。

 

アパマンを買う時に、

駅10分を超えても家賃坪単価1万円を超える立地があります。（土地坪単価120万円以下のエリアとします）

 

都心に比べて土地価格は安くなるし、駅からこれだけ離れるのに、家賃維持ができているということは…競合が少ないorエリアとして人気なのでしょう。

 

土地から新築にも向いているかと！

ワンルームで家賃6.7万円、10坪（30平米）で家賃10万円と、それなりに高いです。

 

私の物件もこれに該当しているものがあります。

ひとつは、リノベーションアパート

1階で坪単価12,000〜13,000円くらいです。2階はもう少し上です。もうひとつは、1階が店舗のアパート。1階で12,000円前後です。

 

リノベーションアパートは築年数が古く、相当傷んでいる建物を改修工事しました。

リノベーション後の想定借主を、新築・築浅の少し下を狙ったのが当たりました。相場では、この築年数で高っ！と思いますが、築古でも内装が綺麗なら許されるエリアで成功しました。

 

家賃の下限が決まっているエリアは、いくらボロボロでもその範囲に家賃が収まります。ある程度栄える地域のボロボロ→リノベは個人的におすすめです！

 

もう一つは、特徴のない普通のアパートです。

1階がテナントのためこの単価です。2階よりも1階の方が単価が高いです…

テナントはネガティブにとらえる大家さんが多いです。（テナント比率が高いと融資がつきにくい弱さがあります）

駅から離れて、車通りが多いと、土地の値段は下がります。住宅として不向きだからです。

 

テナントとして見れば、人通りがあるから店に向いてるのですが、普段電車利用の方は、テナント＝駅から近くないと辛いのでは？と思いがち。駅10分以上離れているからテナントの空室リスクを気にして手を出さない等、価格が下がる要因があります。

 

実際そんなことはなくて、

駅から離れても人は住んでますし、駅15分くらいは殆どが住宅地で、テナントのできる箱は数少ないです。

内装は借主負担、解約予告も3ヶ月〜6ヶ月、一度借りた方はそう簡単に解約しません。自分で内装費用をかけますし、個人の借主ならなおさら移動が少ないです。テナント10坪〜15坪くらいが、ワンオペで店舗をまわす限界で、ちょうどいいです。

 

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家賃の坪単価3,000円〜4,000円のアパートも持っています。稼働はしてますが、修繕費のバランスを考えた時に部屋が広くて家賃が取れないのはキツイ…ギャンブル要素があります。

 

家賃は下がっても設備改修費用は下がりません。逆に項目が増えます。見た目利回りが良くても、保有期間に修繕が起こればだいぶお金を持っていかれます。

部屋数が多くて、総戸数と地域の安さで利回りを稼いでいる場合、入居退去が多いと、不動産屋に払うお金（ＡＤも多い）、原状回復費用、空室損を差し引き、保有中に意外と儲からない話も聞きます。←これでしっかり稼働できる人は凄いです😳

 

色々な種類の物件を見て、

家賃水準と坪単価（平米単価）は、お金の面でも借主の属性でも一線引かれている気がします。見せかけ利回りで物件を買うことはご注意ください。

 

家賃水準が高いと、頭の良いクレーマーが増えるからそれはそれで疲れますが　笑