北国の大家＠不動産投資６年目

地主系の専業大家です。

夫婦で不動産投資に奮闘しております！

＜春酒は大人の青春の味！？＞

酒屋で買ったお酒をその場で頂きます。

日本酒の造詣が深まります！？

札幌で新築派のベテラン投資家と話をするにつけ、今までよりも緻密なエリア分析が必要になった気がします。

エリア分析の考え方が少し変わったかな！？と感じたのでコラムにします。

１．以前のエリア分析

新築に関して言えば、今までのエリア分析は単純でした。

特に単身向けは顕著でこんな感じです。

・中心部以外、不人気エリアを除く郊外

・公共交通機関（JR／地下鉄／市電）から徒歩１０分以内

・コンビニ／スーパーなどがあり、買い物に困らない 

２．今のエリア分析

最近は雰囲気が変わり、ベテラン投資家の方とも、１駅ごとに分析をする機会が増えました。

楽待プレミアム会員になると、駅の乗降者数がマップで見られるので便利です。

新聞の報道などを見ると、札幌は日本人だけでは転出超過ですが、外国人を含めると転入増です。

実はこれが影を落としている（エリア需要の変化）かな？って思っています。

色々なベテラン投資家との話（肌感覚）では、こんなのがありました。

①中央区でも中心部から遠い市電エリアの南側が弱い

道内から札幌に移住する日本人（オフィスワークをする人）が減った。

需給バランスから、より便利なエリアの人気が高くなった。 

②郊外でも工業地帯に近いエリアは外国人労働者の需要が強い

技能実習生など外国人はブルーカラーが多い。

札幌で労働する外国人は、駅チカではなく、会社に近い物件を選ぶ。

その結果、工業団地などがあるエリアの需要が高まっている。

③物件の競争力は物件～地下鉄ホームまでの距離より、最寄りの入り口が近い方が人気

興味深い会話をしました。

これは札幌の冬と関係があります。

冬場の地下鉄利用者は、歩くのが大変というより、早く地下に潜りたいと考える。

物件から駅ホームまでの距離より、地下へ入るための入り口が近い物件が好まれる。

入居者が駅チカ物件を選ぶ立場になると、冬に辛い思いをするエリアを避けようとする傾向が出始めたって事です。

中心部の市電も結局は屋外で雪の降る中で電車を待ちます。

仮に自分が住んでいるＲＣ賃貸住宅など、物件から電車が見えるエリアなら、一駅前に市電が到着したのを見てから（確認してから）外出する事ができる。

それ以外の市電エリアは、たとえ中心部でも、冬場の雪が降る寒い屋外で電車を待つと言う意味では、ＪＲと変わらないよね！？って事かもしれません。

３．まとめ

私たちの物件でも、初めてインドネシア人を受け入れました。

１９歳の技能実習生（ブルーカラー労働者）が２名です。

今回は法人契約でしたが、受け入れた理由はこうです。

・原状回復で揉めなさそう（会社だからカネはある）

・滞納が無さそう（会社だからカネはある）

・大家は社宅担当者・工場長（日本人）とコミュニケーションする

・ゴミ・駐輪場など、管理会社の通知も社宅担当者と日本語で話せる。

・２名の内１名は日本語の資格を取得したので、ある程度の日本語が通じる。

４月からなので２週間経ちましたが、文化的・生活スタイル的な件（ゴミ捨て・駐輪場・騒音など）のクレームはありません。

余談ですが、今回の外国人労働者はNPO経由で、企業に引き渡されました。

ＮＰＯって実は反社っぽい人！？って思いましたが、普通のサラリーマンおじさんでした（少なくても見た目は）。

奴隷っぽい引き渡しでもなく、人身売買でもない。

更に、社宅担当・工場長とも面談して、対応は安心だと感じたので、外国人の入居を了承したって感じです。

この物件の正面の物件には、ベトナム人が多数入居するアパートがあります。

今回の趣旨は、相互に関連していますがこんな感じです。

①エリア分析が緻密になった

②外国人を入居させた

であれば、少し駅ごとの分析を進めて、資産を入れ替えるのが得策かな？と感じて、新築・築浅などを探しています！

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―