おはようございます。
しげお@です！
不動産投資はキツイ、オワコン、とありましたので反して、今からできる不動産投資について書きます📝
私の経験をもとに
異論大歓迎です🙌
種銭なく始めるなら、築古戸建て一択です。
リノベ技術は根性で身につけてください。YouTube、先輩らに聞いて実践です。自宅から通える範囲で100万円以下の戸建てを買う、なるべく自分でリフォームする。
不動産投資より、リフォーム業寄りですが、そのくらいのガッツがないとゼロから１を作るのが厳しいのが今です。
できれば短期間でぐんぐん伸びます。
自分でできるということは強い。遵法性を意識して戸建てを買いましょう。調整区域や再建不、借地はエリアによって保有ダメージがあります。配管の越境も怖い。なるべく、自分でどうしようもないことを避けて。
・自己資金500万円〜
自分でリフォームできない設定なら、私は区分マンションか、小ぶりなアパート経営にします。
本は中古本屋に行って、買い占めましょう。ノウハウは今に通用しなくても不動産投資の原理原則は同じです。1冊から1ページ良い情報を得られれば良いくらいで読みまくりましょう。
今売りに出ている物件は、インカム単体で利益確保が難しいから、インカムとキャピタルを考えます。
キャピタルがとれるからとインカムを妥協しがちですが、金利が上がるリスク、設備関係のコストアップ、維持費（管理手数料、清掃手数料）が上がることを想定しましょう。
アパートは2,000〜5,000万円かな。
なぜこの価格帯かというと、相続対策のプレイヤーは利回りを直視しません。相続対策で買うのは5,000万円〜億です。自己資金があり、借入レバレッジを活用する人も少額アパートには参入しません。
不動産屋はこれをわかっているので、物件価格が一定の価格を超えて、相続対策向きだなと思えば価格を上げるし、そういったプレイヤーに好まれない低めの物件利回りは上げます。彼らは売るのが仕事です。なるべく、不動産投資の強いプレイヤーがいない箇所にいく、初期の戦略です。
今でも利回り8.5%で築25年、利回り10%で築30年という物件はあります。レントロールに注意しましょう。レントロールが相場の上限だと空室になるたびに下がります。できるだけ維持です。
築古戸建てを買って共同担保にして物件を増やしていく手はありますが、積算の取れる築古戸建て自体取得が難しい（高くなった）ので、ここで現金投入は避けた方がいいかも。
私は築古戸建てを買っていますので、このコメントに反するところがありますが、買う物件は土地値段（実勢価格）の半額をイメージしています。価格帯は100〜500が主、アパートや区分を買う隙間（自己資金がまだ少ないなという時期）に巡り合わせで築古を買っている感じです。
15%以上で稼働していただき、5年〜7年後の売却でアパートの自己資金になるイメージです。築古戸建ては、自分でリフォームができなければ修繕費用がドン！と発生するタイミングがあります。そのタイミングに保有者とならないように、順調な時に手放すくらいの気持ちで最初からシミュレーションします。（築古戸建てというより、アパートの自己資金分を貯めるためと捉えています。
区分は空室よりオーナーチェンジ、5年、6年と住んでいる方が家賃設定が低く、今の家賃相場と差が生まれるはず。賃貸は借地借家法の壁があるため、管理会社は家賃値上げを嫌がるし（値上げしたとて報酬はないし）、家賃の値上げに気がついていない売主も多いです。
空室物件はワンルーム再販系業者が差益を取るため一般投資家は買いにくく、オーナーチェンジであれば収益還元で価格査定されるため差益の抜きにくさ、アレンジのしにくさで市場に流れてきます。
新耐震、20平米以上、総戸数30戸以上、駅10分以内はマストです。30平米を超える場合は住宅ローンの適用となるため、賃貸→空室によるキャピタルを狙えるかも。
サンタメや業者売主で買ってしまうと、数年保有で購入金額より上・同じで売ることが困難です。市場による高騰はあってもそうではない場合の下落リスクはあります。
・物件情報の取得について
戸建て、区分、アパートの購入（仕入れ）について、不動産屋に数飛び込むのが早いです。質より量
プロフィールシートの作成について、注意点があります。最近買った物件や保有物件リストです。
例えば、保有物件（希望物件）
神奈川県〇〇市 利回り10% アパート
茨城県〇〇市 利回り15% 戸建
こんなふうに良い情報を書かれると、不動産屋によってはそんな物件ないよ、と即ゴミ箱行きです。たとえ手に入っていてもそれは千３つです。営業マンのやる気を削がないように。
自慢にならぬように、目線を強く書きすぎないように、あくまで飛び込みは、担当者と接点を持つためです。良い物件は買うより、買わせていただく側、仲介がお客様になります。
これを勘違いして、初見で、御社だけの水面下物件とか無いですか？と聞き回るのはNGです。
よくわからない人が来たよねと地場業者内で話題になることも。たとえ水面下物件があっても、あの人よくわからないし、初見であんなこと言う人には売りたくないよねーとなります。慣れすぎていると半業者と思われます、演技でも慣れていない感を出しましょう。（バシバシ買う人は慣れてる感が逆に必要だったりします。）
私の感覚では、仲介営業マンの多くは気分で仕事をしています。気に入ってる人には優先するし、相場以下で取引するし、インサイダーになります。（これは不動産に限ったことではないですね🙏
・コミュニティに参加する
不動産は1人でやるには情報の限界があります。リフォームが得意な人、融資に詳しい人、不動産自体に詳しい人、分野があります。
1人でやるより他の人とコミュニケーション取ったりご飯行ったり、新しい情報をどんどん仕入れましょう。情報が金になります。個よりチーム戦。自分の思っている不動産投資の外側にも、今できるやり方や儲かるノウハウがあります。
一気に書いてみましたが、振り返ると具体的な策まで書けていません。💦今できる不動産投資、難しいな…
自己資金500万円設定でできることは限られます。基本的には根性を要します。※そこまでしては… なら、今は一旦様子を見て他の投資の方がいいかもしれません。
私は不動産によって今の生活があるので推奨派
長い人生、今年だけ不動産にどっぷり浸かってみるのもイイかもですよ。5年10年であっという間にもう1人働く自分が出来ます。ゼロから１、これがしんどいけど、突破すれば🙆♂️です。
来週も物件見てきます💪
皆がネガティブなときは、チャンスかもしれません。
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