～このコラムは、セカンドステージに入った不動産コレクター９年生が実践するチャレンジの記録です～

 

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

 

＜実家の藤棚が満開でした＞

＜亡父が残し、姉が守ってくれています＞

 

不動産投資界隈での不正といえば、かぼちゃの馬車やレオパレスの問題が記憶に新しいところです。

これらは主に事業者側の不正に端を発しますが、仲介や投資家サイドにも不正やグレーと呼ばれる行為があり、総論で言えば決してクリーンとは言えないと業界だと認識しています。

楽待においても「公正な不動産投資市場を創造する」とのビジョンに掲げて、このサイトを運営していることは、皆さんご承知のことと思います。

今回は、不動産投資における不正、大家における不正について考えるところをコラムにしてみたいと思います。

 

１．業者側の不正行為

業者側、投資家側に単純に分る出来るものではないともいますが、その点はご容赦いただく前提で、不動産投資における不正行為を列挙してみたいと思います。

◇預金残高偽装
買主の預金残高を通帳のコピーを偽装することで水増しし、融資審査を通しやすくする行為

◇二重契約
売主との契約書のほかに、売買契約を水増しした金融機関提出用の契約書を作成し融資金額の増額を図る行為

◇おとり物件
既に契約済など実際には契約できない物件を広告に掲載、問い合わせを受けることで他の物件に誘導する行為

◇無断掲載
他社の取り扱い物件を許可なく掲載する行為。

◇レントロール偽装
空室にもかかわらず入居者がいるかのレントロールを作成したり、実際より高い家賃を記載するなど、レントロールを偽装する行為

◇カーテンスキーム
：空室であることを隠すため、部屋にカーテンを設置して入居中であるかのように偽装する行為

◇告知事項不告知
告知事項アリや違法建築などの情報を広告に記載せずに伏せる、あるいは後だしする行為

 

思いつく軽めの不正を列挙しましたが、まだまだありますよね。

これらは明らかな犯罪行為、宅建業法違反から濃いグレー、薄いグレーまで様々だとは思いますが、どれも既に多くの投資家に認識されている行為であります。

これから新規参入する人にとっては未知の行為かもしれませんので、知識として持っておいてほしいですね。

現実としては今も同様の行為がゼロにはなっておらず、売買の過程において違和感を感じたら確かめる余裕を持つ必要があると思います。

 

２．投資家の不正行為

次に投資家の不正行為です。

投資家自らが行うものから事業者側から暗に勧められるものまで、これまた濃淡はありますが、まずはご覧ください。

◇飛ばし
広告から登記情報などを引き、仲介を交えずに売主に直接交渉・契約をする行為。

◇粉飾決算
これは言葉の意味そのままです。上述の預金残高偽装とセットかもしれません。

◇多法人（１法人１物件）スキーム
多法人スキーム自体は不正行為ではありませんが、金融機関へその事実を伏せたまま融資審査をしてもらうことはアウトです。

◇住宅ローン不正利用（使途違反）
これも散々語られていることではありますが、住宅ローンに限らず資金使途違反は金融機関との信頼関係を失い、一括返済を求められる可能性がありますので、絶対に行うべきではありません。

◇火災保険不正請求
詳しく書くと不正を呼び込みかねないので控えますが、保険金の不正請求は保険金詐欺＝犯罪であることを明確にしておきます。

火災保険や自動車保険では過去より偽装事故、不正請求が存在しました。

保険会社が、その排除を行うことには高いハードルがあります。

保険会社は調査権などありませんので、不正の調査にも限界があります。

また保険制度自体が性善説により成り立つ部分があり、正直、やろうと思えば保険金詐欺など簡単です。

最後は契約者のモラルに頼らざるを得ないのが現実であり、それが保たれる状態が続くことを強く望みます。

これはあらゆる不正に共通することかもしれません。

 

３．コラムニストの不正

かつてはこの楽待実践大家コラムの場においても不正が行われていたと聞いています。

ご承知のとおりコラムニストは毎月ランキングされ、その結果に応じて報酬の額が決まります。

そのランキングの詳しいアルゴリズムは公開されていませんが、いいねの数がベースにしていることは開示されています。

不正とは裏垢を使って自分のコラムいいねを水増しする、他人のコラムにいいねを付けておいて月末にはそれを外すことで自分のランキングを上げる、などの行為です。

 

誰にでも、出来ることです。

 

例えば、会員登録項目に本人確認事項を必須とすれば防ぐことは可能ですが、入会のハードルを上げることにもなり、そのようになっていません。

つまり現在のルールでは不正を完全に防ぐことはできず、我々のモラル次第、と言う訳です。

「かつては」と書いた通り、過去においてはそのようなことがありましたが、現在そんなことをしている人はいないと信じたいです。

万が一、そのようなコラムニストがいたら、、私には許すことはできません。

そういう人のコラムにはある特徴があるので、私はすぐに分かります。

 

４．まとめ

不動産投資をしていると私も心が揺らぐことがありますし、真っ白かと言われれば、そんなことはありません。

私なりのグレーゾーンの線引きは、

「子供やカミさんなど家族に胸を張って言えるか」
「大家仲間に胸を張って言えるか」

と言うことを基準にし、迷ったときはこの基準を思い出すようにしています。

家族や仲間の存在は犯罪などの抑止力にもなっていると言われており、そういう意味でも彼らには感謝すべきですね。

 

私もそうですが、人間の心は弱いもので安きに流れがちです。

一人でいると尚更であり、大家の不正の要因の一つだと思います。

家族や仲間にオープンにすることで、心の弱さにブレーキをかけることができ、信頼を積み重ねることにもなり、成功につながると思います。

不正や嘘で得たお金や資産に、価値などありません。

 

キレイごとかもしれませんが、私はそう信じています。

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

変なコラムでスミマセン。

次回から、通常のコラムに戻ります。