おはようございます。

しげお@です。

 

あっという間に金利が上がりました。そして区分マンションの修繕積立金値上げの話もきました。上がらぬ家賃、つらし🥲

 

修繕積立金が7,000円上がるとして、年間84,000円の支払いが増えます。売り出しをするなら維持費の値上げは価格に反映されます。このくらいの維持費値上げは価格100万円〜150万円は影響あるでしょう。

 

最近の金利アップ。区分マンション投資の借り入れ金利は1.5〜2.2%くらいです。これが１回、２回の金利上げで0.4〜0.5％上がっているとしたら、、、つらいよね。

 

区分マンションによりますが、最初は不動産屋がマンションを売るために維持費（管理費、修繕積立金）を安く設定して3年、5年毎に値上げをする物件があります。※ワンルームとか

これは最初に買った人が保有3年〜5年で維持費が上がって嫌になって、再販するためにも〜と、狙いがあるんじゃないかと思っています。考えすぎかなぁ…？

 

たとえば3年前に利回り5%で買って、いま維持費が数千円上がって、金利も上がって、家賃は上がらず、、、実質家賃だけが下がるとしたら。値上げ前に売ったら2,000万円だったものが、1,800万円くらいに下がります。

 

利回り5%で売れる地域ならいいですよ。

見ないで買って、駅から15分とか、神奈川の辛いエリアとか、維持費と金利の値上げによって大ダメージを負う物件はあるはずです。

 

地価が上がっているから、保有してもう少し高値を狙おうと思っても、維持費と金利アップの方が深刻です。

 

いまが区分マンション（ワンルーム）の売り逃げ時かもしれません。

 

自己資金がないのに、フルローン＋諸経費まで借りて、残債より売却価格が低く、売るためにお金が必要な人もいるでしょう。「自己資金の持ち出しがあるから売らずに持っておこう、」と考えるでしょうが、諸々の値上げによって、残債の減りより物件価値の減少が大きく、保有しかできなくなる可能性があるのです。

 

数年前に買って、あっ、やっちゃったな..と思うなら、今の物件価格高騰で満足せずに、一旦売って整理して、また物件買うのはいかがでしょうか。

 

区分の金利アップは買主側に影響します。

金利が上がって、損益通算の赤が目立てば、つぎにやることは、融資期間を30年ではなく35年、42年でしょう。期間を延ばして月々の返済額を少なく見せる。トリックです。笑

さすがにこれに引っかかる人は…と思いますが、最近私の友達（医者）が42年ローンで区分を買いました。駅15分、おわりです。営業マンが好みの異性だったそうです。（こいつはまた買うだろうなと思っています。

 

高属性の方が区分マンションで耐えられるのは、本業の年収があるから。友達は多分2,000〜2,500万円の年収だから数百万のミスでも生活にダメージはないし、プライドあるから損をしたなんて言わないでしょう。それに、このくらいの属性の人は完済して、ずっと持ち続ける選択肢もあります。

 

とにかく。

金利アップ、維持費の上昇

維持費の値上げはこれから本番です、大規模修繕と向き合って管理組合がどうしようと騒ぎ出します。大規模修繕のタイミングは注意です。

買う時の重要事項調査報告書に書いてなかったのに、買って半年したら維持費が値上げした！というケースだってあるのです。

 

私だったら、修繕積立金の上がった物件（とうぶんは上がらない）を買い叩きます。値上げのない期間だけ保有して、値上げの話が出る前に売るかなぁ、こんなうまくできることは稀ですが😂

 

数年前にワンルームを買って当時は損をするはずだった方々。いまが1番ダメージ少なく売れる時かもしれません。