～このコラムは、セカンドステージに入った不動産コレクター９年生が実践するチャレンジの記録です～

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

＜私の未来は前途洋々らしいです＞

＜誕生日に頂きました＞

皆さん退職金って、もらったことありますか？

私は先日、生まれて始めてもらいました。

想定していた通りの金額で、通帳には見慣れない８桁の数字が。

予想以上に冷静でしたねｗ

キッチリ源泉徴収もされていて、退職金控除の威力も目の当たりにしました。

さて、以前にコラムにも書きましたが、この退職金は私の不動産投資の後ろ盾でありリスクの受け皿です。

これがあるから借地権だの、築古だのと高リスクの物件を高い金利で買い増してきたと言っても過言ではありません。

取り急ぎ６０までは使うつもりはありませんが、預金しておいてもしょうがない。。

そんな退職金の使い道について、コラムにしてみました。

１．不動産投資の目的

まずここでおさらいです。

私は最初のコラムで不動産投資の目的を以下のように書いています。

「そんな私の当面の目標は６０歳でサラリーマンを卒業し、セカンドキャリアとして不動産賃貸業で生計を立てることです。」

それから５年が経過し、現実はそんなに甘くないことを思い知らされていますが、６０歳以降の生活費の為であることは変わりません。

マイルールとして、これ以上サラリーマンとしての所得を不動産に投入することはしないと決めているので、この退職金自体を使って物件を買う選択肢はありません。

繰上返済をすれば、例えば１０００万×金利分≒３０万×売却までの年数分、くらいはコスト削減になりますが、それは禁じ手とします。

で、

どうしましょうか。。

２．法人への増資

まずは、私の法人へ資金を投入します。

役員借入ってヤツですね。

一般的に長期借入である役員借入はＭ金融機関の審査においては資本金に見なしてくれるとのこと。

まずは、コレです。

で、

いくら投入するか。。。

ここで、過去のコラムにもした経営自己診断システムでシミュレーションをしました。

経営自己診断システムについて知りたい方はネットでググるか、以下のコラムをご参照ください。

「＃４６３　経営自己診断と保証協会の件」

要は信用保証協会の保証料率は、この診断結果を参考にしているということです。

決算データを入力すると、こんな感じで分析をしてくれます。

この内、役員借入金で点数の改善が測れるのは安全性と成長性ですが、主には安全性でしょう。。

上記データで安全性を見てみると、こんな感じです。

点数、めっちゃ低いです（恥）

言い訳をすると、期中にアパート４号を買ったことで長期借入は大幅に増え現預金は大幅に減った一方で、家賃は数か月分しか入らないので、どうしても指標が悪化します。

これに１０００万円の役員借入金をいれたとすると、、

５６点まで点数がアップします。

ここまで上げる必要はありませんので、役員借入金を５００万円に減らしてみます。

５１点、、良い点数です。

これで行きましょう。

なぜ、その判断ができるかと言うと過去の協会の保証付き融資の保証料について確認をし、それをコラムに残していたためです。

安全性に限って言えば、５５点で１０段階中の最安、５１点で下から二番目の安さでした。

他の項目の点数も影響しているはずですが、あまり役員借入を入れる必要もないと考えています。

最終的には個人、法人合算で見られるんでしょうけど、保証協会の保証付き融資の可能性がある限り、法人の決算書は整えておくべきだと思います。

３．金融機関開拓

退職金が振り込まれた翌営業日、その口座がある青い都市銀行から電話がかかってきました。

「使い道はお決まりですか？」と。

今にして思えば少し提案を聞いても良かったのですが、仕事中だったため不動産投資に使う可能性があるため流動性を確保したいこと、よって投信などは考えていないことを淡々と伝えて節電しました。

金融機関では大口の預入、入金や支払は見ているんですよね。

折角のファンドですから、これを利用して金融機関の開拓も進めるつもりです。

信金であれば、数百万円の預金でもＶＩＰ扱いしてくれるかもしれないと淡い期待を抱きながら、既に口座のある信金にお金を移してみました。

反応があれば融資を打診しますし、反応がなければ他の信金に移して様子を見ます。

少しでも金利を下げることになればよいと思いますが、皆さんも祈っていてください。

４．まとめ

青い都市銀行が勧めてきたものの中に個人向け国債がありました。

これまで手を出したことのない金融商品であり、説明くらいは聞いても良かったと、今更ながら思っています。

このところ株価も下がったのでペーパー資産でも、、

、

、

、

などとは微塵も思いません。

これだけ金利が高いと繰上返済などは頭をよぎりますが、これ以上サラリーマンからの収入は投入しないのがマイルール。

一部は役員借入に使い、残りは見せ金として金融機関開拓に使うのが私のプランです。

役員借入も見せ金であり、実際には使いません。

物件価格が下がってきて「おっ」と思える物件も増えてきましたが、ルールの範囲内で楽しんでいければと思います。

私はコレクターですからねｗ

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

セカンドステージのリアルな不動産投資家の姿を、読者の皆さんにお届けできれば幸いです。