直近1カ月間で有った要修繕箇所の話…建設時から30年を過ぎればどんな物件でもそれなりに問題点が出て来る…

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

桜の花は終わりましたが、自宅の庭では芝桜やチューリップの花の時期となりました。

 

 

　

春になってから、毎年この時期恒例である各所有物件の外回り周辺の除草剤撒きを行ったところ、

これまで確認出来なかった、建物の劣化による要修繕箇所が５棟で見つかり、

念の為に見積もりを取ってみた所、結構大きな金額となり、修繕方法や依頼する業者さんの見直しを検討しなくてはいけない状況です…汗。

 

どの修繕箇所も基本的には経年劣化が原因による要修繕箇所なのですが具体的にはまず、

①浄化槽を使用しているアパートの排水管の一部に勾配が狂ってしまっている部分が有り、その部分で排水の詰まりが発生し易くなっている…

修繕は可能だが部分補修だけで済ませるのか、浄化槽を廃止して下水道への繋ぎ込み工事を行うのかによって、費用が大きく違ってくる…業者さん2社に対して見積もりを依頼中。

②物件購入時から、鉄骨階段部分のサビの進行が確認される物件で、２～３年おきに修繕を行っているが、今回もサビが発生している部分を切除してから溶接で補修するなどの修繕が必要になっている…現在既に補修作業中。

③半地下になっている1階部分の事務所の一部で室内に浸水が発生している。半地下になっているので外壁部分への補修が難しい事から、地上部分で穴が開いていて浸水の恐れのある部分の補修と室内側の浸水が発生している箇所の壁と床の隙間を埋める工事を行う必要が有る…現在見積を業者さんに依頼中。

④アパートの横が林になっている物件で、アカマツが倒木する恐れが有るので隣地の林の所有者さんに対して、アカマツの伐採を依頼するもののあまり乗る気でない…伐採費用の1/3を負担するので、お隣さんから森林組合さんに相談して伐採の見積を頂く様にお願いする。

⑤アパートの横に石垣が有り、そこから小石や土が流れ込んで来るので、その土地の管理者さんに対して小石や土が流れ込んで来る事が無い様にガードする板を施工して貰ったが、10年近く経過して板を支える杭が腐って倒れてしまった…杭の部分を直して再度ガードする板を立てて貰うが、現地を自分が下見した際に、石垣の下にあるアパートの外壁部分の一部に歪みを発見する。

石垣の日陰で湿気が籠りがちである部分であった事から、建物の外壁を支える柱の一部が湿気により腐食して外壁が下がってしまった事が原因と考えられる。

外壁が歪んでいる部分の壁の外板パネルを外してから建物の一部をジャッキアップなどにより持ち上げてから柱の腐食している部分を入れ替える工事を行う必要が有る…業者さんと打ち合わせを行いどの様な方法で修繕できるのか見積もり依頼中。

 

先月末からの僅か1ヶ月弱の間に、冬場には確認出来なかった不具合個所が見つかり、

入退去シーズン終了後でようやく落ち着くかと思いきや、建物の修繕で忙しくなりそうです…汗。

これらの修繕が必要になっている５棟の物件は今年築３５年から４１年となる建物で、

物件購入時にある程度きちんとした修繕を行ってから使用開始若しくは修繕されている状態で購入しているのですが、

築年数的に様々な不具合が発生する事が多くなる物件なのだと思います。

 

経年劣化によるトラブルが発生すると、そろそろ物件売却の時期なのかと考えてしまうのですが、

私のエリアでの現在所有している物件とほぼ同スペックの物件の価格はいまだに上昇を続けており、

物件入れ替えを検討できる物件が中々見つからない状況である為、現在所有中の物件をきちんと修繕して、高い入居率を維持した方が効率が良い様に感じています。

 

ここまでお読み頂きましてありがとうございました。