みなさまこんにちは！

ストレージ大家のひらです。

数年前から、この分野の不動産投資はもうダメなんじゃ？と思うようになってきた不動産投資があります。そしてとどめを刺されたのではないかと感じています。
それは、新築RCのフルレジものです。
元々どうにもならなくなってきた感があったのに、ここにきてトランプ・ショックでとどめを刺されてやいないか？と思っています。

まず新築RCの歩みから振り返りましょう。
私が不動産投資をはじめた当初はまだ注目している人が少なかったことや人件費の安さ、土地の安さ、消費税の税率が8%、円高などなど様々な要因で現在よりはるかにはるかに不動産賃貸業は高収益体質でしたが、中でも圧倒的だったのは実は新築RCなのです。
最も現在と昔の単価の乖離が大きいのは実は上記全てをひっくるめて、RCの単価です。
私が不動産投資をはじめた2012年の平米単価は中層で20万～25万円です。ところが現在はというとマンションの全国平均で33.4万円、東京に至っては42.6万円です。
利回りで見ると、私が相談に行った楽待DVD講師の一人の10年前の都内23区のRCは9%超えもあります。
私の師匠は池袋駅徒歩圏でこちらはS造で変形地ですが、8%超えです。
私も都内23区駅2分(ローカル駅)でSですが8.4%くらいで建てています。
これらは今考えると奇跡です。
もう同じことはできません。
いま都心で新築RCを建てている著名な大家さんはもう6%台もキープできなくなってきていて、本当に都心だと5%を切ることもざらです。大手案件なら4%以下だって普通です。大家業ではありえないでしょう。
一番熱かった時代の半分近くまで利回りは下がってしまっているのです。
もう終わってやいないか？とは当の新築RC大家さんがもう数年前から言っていることですし、この分野をウォッチしている人たちはずっと思っていたことではないでしょうか。
これが私は今回とどめをさされたように感じています。

私も不動産投資を閉じていった2023年、都内23区日比谷線駅5分土地のプラン売りをしています。
この土地は元々自分で新築RCを建てるために仕込んだ土地ですが、いろいろあってプランで売却しました。
ちなみに所有期間中利回りを高める算段をやり続けトリッキーな方法も使いながらの瞬間最大風速追い風参考ではやはり8%を超えました。おそらく売却した当座なら7%前後まだ出たと思います。ただもう23区駅徒歩圏で土地から仕込んでだともう出ないでしょう。
この土地を購入してくださった方は個人投資家で実はもう竣工しています。
利回りは途中1戸減ったりというプランの見直しもありましたがおそらく6%乗ったのではないかと思います。
個人投資家が土地から購入しての23区新築RCで6%が出るのは今年竣工が最後になるかもしれない。その竣工を見てそう思いました。
できれば私も良い土地が見つかれば(不動産投資は宝探しなので)数々の失敗のリベンジの意味でももう一度都内23区の新築RCはやりたいのですが、もうそういう時代は終わっているのかもしれません。
仮に全ての相場が逆転していくような未来があったとしても、人々が”気づいてしまった”ことはもう変えられません。

最後になりますが、この建築費の高騰は日本の経済をダメにし蝕んでいると思います。
日本全国の自治体は新しく建て直すのを諦め、古い建物をリフォームして使うなど方向転換を迫られてきています。
店舗の新規出店もあまりの建築費・人件費の高騰で出店を控えると発表してきています。
都内23区のマンションが億ションになったのもこの理由が大きいです。
私には日本全国で行き詰まってきているのではないかと感じています。
それならそういった同じ土俵の中で一番収益力の低い月極商売の私達が一番先に脱落していくのも道理でしょう。
商業ビルやホテル業は最後まで強いです。
いま新築RCで割に合うのは主にホテル業などの高収益分野だけになってきています。80億以上を現在も受注している建築業の社長が自らいまは大家さんのレジでは収益的に見合わないとおっしゃっています。
ちなみに5%で建てて4%で売るみたいなやり方は私は怖くてできません。プレミアがハゲれば大損します。それはバブルの崩壊で実際に見てきたことです。
私が不動産投資をはじめて13年目、確かに１つの分野は完全に死に体になってきたと感じます。
１つの不動産投資の分野は終わりを告げ始めているのだとしたら、それはその分野１つだけでは収まらないでしょう。
それは日本全体をもう蝕んでしまっていると感じます。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました！