こんにちは、将棋大家です。
コラムだいぶご無沙汰してしまったんですが、今がチャンスとばかりに不動産に邁進しております。
その後も買い進めているんですが、最近融資特約なしの買い付けを入れたのでそこらへんを中心にお話しできればと思います。
【物件概要】
約2億円
利回り 8.5％（サブリース解除後の利回り）
土地 約700坪
建物 ファミリータイプ 22世帯（3棟一括）
築17年の木造（6世帯）、築20年の鉄骨16世帯（2棟で）
現状、満室（サブリース中）
接道 東側 6ｍ道路に数十ｍ接道
参考 土地の実勢価格 約2億円
その他、特記事項：中間省略の案件
近隣に嫌悪施設あり。
この物件、少し前にみたときは2億2000万円でしたが、するっと2000万円下がりました。
この情報に触れ、第一勘は、おかしいなというものでした。
なぜ、普通にサクッと売れそうなのにこんなに値段を下げる必要があるのだろうか？
もしかして、売り急いでいるのか？
場所は、ちょうど自分のドミナントエリアです。現状の価格でもほぼ実勢の土地値と同等程度といえます。
ここで将棋大家はどうしたでしょうか？
➀ 融資特約付きの満額買い付け
② 融資特約付きの指し値ありの買い付け
③ 融資特約なしの満額買い付け
④ 融資特約なしの指し値ありの買い付け
⑤ 様子見
タイトルからして③、④と思われたかもしれませんが、正解は普通に②でした。
仲介との会話から19000万で現金の買い付けが入っているとのことで、その少し上の19250万円で融資特約付きの買い付けを入れました。
そして、1番手を確保しました。（買い上がりのイメージ？！）
普通に融資を打診して、結果を待っている内に想定外のことが起こります。
売り出し価格が2億円→19500万円に下がったのです。
自分の買付価格よりは若干高いものの、あまり気持ちのいいものではなかったです。
これはどう解釈したものでしょうか？
➀ 自分の買い付けは融資が通らない可能性があると思われている。
② 売り急いでいる。
結果的には、両方当たりでした。
するとなんということでしょう。
融資を待っている間にさらに先方から今ならさらに500万円下げてもいい（19000万円）と言ってきました。もちろんありがたい申し出なので飲みましたが、ここで一つの事実が明らかになりました。
➀ 1億9000万円の現金買い付けの人はそもそもいなかった、もしくはどこかで断念したということです。
恐らく、前者なんだろうと思いますが、この話題は心の中にとどめノータッチにしました。
さらにこれは売り急いでいることが決定的になりました。
ここで、将棋大家は考えました。売主は、契約が成立しないこともしくは買い主の融資が通らないことを心配している。それならば、現金、もしくは融資特約なしならさらに指し値が通るのではないかというものです。
前提として、自分には満額現金で買えるほどの資金はありません。なので融資特約なしで契約した場合、融資が不調なら違約金を支払うという流れが想定されます。つまり、自分の融資がどのくらいの確率で通るのかというのが大切になってきます。この物件ならほぼ100％融資は通るに違いない。いや、どうだろう？
色々と想像を巡らした末に、融資特約無しでいいのでさらに指し値に応じてもらえないか交渉しました。
すると、なんということでしょうか。
さらに750万円の値引きに応じて頂け、18250万円で（翌月末決済条件）契約する運びとなりました。
こうなると、問題は融資が通るのかの一点に集約されます。
そして、ほどなく融資の結果がでました。
予想通り融資は、
通りませんでした。（泣）
理由はロットが大きすぎるとのことでした。
えっ、そんなの持ち込んだ時に分かってたはずでは思いましたが、ここでも飲み込みました。
そして急いで、一番お世話になっている地銀に話を持ちかけました。
頭金を少なからず出してもいいからお願いしますとお話ししました。
先方からはそんなあこぎなことはしないので大丈夫ですよと暖かい言葉を頂きました。
そして、8日後に念願の内諾を頂けました。
ただ、想定外のことがここでもありました。
嫌悪施設が近隣にあるとの理由で、土地評価に対して掛け目を入れざる負えなかったとのことでした。その結果、頭金が想定よりも必要になるとのことでした。でも、融資が不調で違約金を払うことを考えれば、頭金（約2割強）として拠出するほうがいいので、ありがたくその条件で融資して頂くことにしました。
まとめ
融資特約なしの契約は、現金をその額持っていないときはやるべきではない。
当たり前すぎますね。ただ、一つ学びがありました。中間省略の案件は、タイミングによっては指し値がかなり効きやすく、買ってもいいものも含まれているということです。
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