こんばんは、将棋大家です。

　株式では、ポートフォリオという言葉は一般的ですが、こと不動産ではあまり聞かない印象があります。でも、不動産でも物件のロット、利回り、立地、築年数などのバランスは大切なんだろうなと思います。

　自分のざっくりした理想のポートフォリオは、➀基幹物件と②それを支えるような物件群から構成されます。

　理想としては、金額ベースで全体の67％くらいを基幹物件で（2棟）（＋それを支える物件群（10棟くらい：金額ベースのべ33％）かなと考えています。
　

基幹物件の条件

 　・立地がいい。
　・ロットがそれなりに大きい。
　・価値が保たれやすい。
　・運営が楽な物件
　・所有欲が満たせる？！
　・利回りはこだわらない。
　・基本は、長期保有

 

支える物件の条件

 

　・利回りがしっかりでるもの（10％～15％）
　・立地はそれでもある程度こだわりたい
　・売却もしやすいようロットは小さめ

 

　そうはいっても自分の欲しい物件が欲しいタイミングで手に入らないのが不動産かなと思います。では、将棋大家の現在のポートフォリオをどうなっているのかというと、

基幹物件　　1棟　3.3億円（取得価格）残債　2.9億　
　　　　　　残債利回り　8％

支える物件達　12棟　約5億円　（残債　約3.2億）
　　　　　　残債利回り　約15％
　
ざっくりこんな感じです。
基幹物件は、基本長期保有を前提としています。
反対に支える物件群は適宜入れ替えをしつつ、売却益も時折取りたいという思いがあります。

　現状で明らかに足りないものは2つ目の基幹物件です。
今回取得できそうな中間省略の物件は基幹物件に準ずるような感じですが、もう一歩足りない感じです。

 

　悩み➀　再生物件が多い。

 最近の悩みとして利回りを重視する支える物件の入手難易度が高まっているということです。利回りを追う割に立地にもややうるさいので、必然的に半空やほぼ全空などの物件しかなかなか買えない状態です。
　おととしには、半空物件（12部屋中6部屋空室）、ほぼ全空（10部屋中8部屋空室）の物件を再生しました。ただ、今は満を持して全空の物件にも買い付けを入れ、再生に向けての策を練っている最中です。

　
　悩み②　築年数が高齢化

　現在の保有物件の築年数は、ざっくり平均で築31.4年です。

ざっくり列記すると、
➀　軽量鉄骨　築21年　1K　10部屋
②　軽量鉄骨　築39年　2K　18部屋
③　軽量鉄骨　築20年　3LDK　3部屋
④　軽量鉄骨　築38年　2K　6部屋
⑤　軽量鉄骨　築24年　1K　10部屋
⑥　軽量鉄骨　築19年　1LDK　6部屋
⑦　軽量鉄骨　築24年　2K　4部屋
⑧　軽量鉄骨　築35年　3LDK　12部屋
⑨　鉄骨　　　築19年　1R20部屋＋100ｍ2のテナント
⑩　木造　　　築34年　9LLDDKK（シェアハウス）
⑪　木造　　　築35年　5LLDDKK　（シェアハウス）
⑫　木造　　　築33年　2K　10部屋
⑬　木造　　　築35年　店舗2つ
　　こうみると、ほとんどの物件が軽量鉄骨ですね。元々大手ハウスメーカーの軽量鉄骨を狙っていたので、その名残がみてとれます。
　基幹物件である鉄骨物件こそ20年未満ですが、ほとんど30年超の物件達で占められています。
　大きな課題は今後5－10年で建て替えをするのか、はたまたそのまま運営していくのかというものです。出来ることなら上手く入れ替えて、築年数を若返らせたいという思いもあります。でも、利回りが極端に犠牲になるのでいまだなかなかできていないというのが現状です。このあたりは、マインドブロックをとっていく必要があるのかもしれません。

　
　所感

こうやってみると、立地、利回りにこだわったため、築古、再生物件を入手しているのが明らかですね。一つの解決策としては、新築に建て替えるのがわかりやすいですね。入居者のいる状況からどうやって建て替えるのか、追い出しをかけるのか、緩やかにひたすら待つのか、定期借家に切り替えていくのか？などまだ手探りですが、そこら辺が一つ選択肢でしょうか？

　　
　まとめ

　

 物件のポートフォリオについて書いてみました。
なかなか理想型にたどり着くのは難しいですが、少しづつそこに近づけるようにやっていけたらと思います。本日も最後までお読み頂き、ありがとうございました。　気軽にコメント頂けるとありがたいです。