皆様こんにちは。

元デベ大家泉和こと、泉和コーポレーションの小林大貴です。

 

本日は、以前に書いてそのままになっていたシリーズの続編です。

 

銀行にとって投資物件(土地付)に対する融資の印象は?

そもそも金融機関にとっては、

不動産という処分価値がある物に対する融資は、

とりっぱぐれの無い「固い商品」として認識されています。

通常起業するための営業資金融資などと比べると、

長期間で組めるなど、優遇された条件で融資が出る傾向があります。

 

それを利用してサラリーマンが不動産投資の融資を受ける場合は、

実はもっと固い融資商品となります。

「不動産としての価値」「不動産収入の価値」「給与からの割り当て」

という3本柱で支払い滞りリスク・債務回収リスクを回避できるのです。

 

金融機関は、万が一の時に「給与所得から返済分を割り当てられるか」

「売って回収できるか」 という2段階でリスクを回避できるか考えます。

 

そういった基準がある中では、物件そもそもの価値もそうですが、

年収も重要視されるのもお分かりになるかと存じます。

 

年収が低い方に融資をすることは大事な柱を捨てることになる

ここの見出しはつまり、年収が低い方に融資をするということは、

金融機関にとってリスクヘッジの大きな柱の1つを捨てることとなります。

そうしてでも、融資額が欲しいのならば、

金融機関はそのリスクを取ることになります。

不動産に対する融資で拡大路線を取りたい金融機関は、この決断をします。

 

 

しかし、リスクを取ってでも融資額を増やさなくても良い段階ならば、

金融機関の通常の考えからすると、

年収が高くない方は(そんなに)相手にしないということになります。

 

先日情報を記載した⇒https://www.rakumachi.jp/news/practical/51607

〇〇銀行をこの原則に当てはめると、既に後者の段階に来たと言うべきでしょう。

 

〇〇銀行の動向変化により、色々な書籍でも謳われるような、

「年収〇百万円以下でも不動産投資でセミリタイヤ!」

という手段が一つ減ったということになります。

 

ですが、〇〇銀行が不動産投資の融資を絞ったということは、

他金融機関がそこの市場で融資額を拡大できる機会ができた、

ということにもなります。

今まで○○銀行が喰っていた市場が、ぽっかり空いたとも言えるのです。

 

そこで昨年末頃から積極的に出てきたのが、×××銀行です。

こちらは年収の縛りは特に無く、

住宅ローンの変形という形で投資案件にも積極的に融資をくれました。

ただ、あくまで住宅ローンを前提としているので、

目安として1億円までしか融資をくれません。

 

往来の〇〇銀行を彷彿させるような、 耐用年数は気にせず、

築20年の物件に対して30年融資!なんていうこともありました。

年収500万円以下でも取り組み可能ですとか、

やり方によってはオーバーローンも出すとか、

他銀行と比べてかなり有利な融資を行っていることは事実です。

 

しかし、この×××銀行も今は自己資金を「物件価格の2割」

ということを要求してきています。

また、過去見たような「耐用年数切れの軽量鉄骨に35年!」

などという常識外れな融資も見なくなりました。

更に、年収によって融資額に縛りも出て来ています。

 

最近の事例では、

5千万円の物件で1千万円の自己資金が必要というのもありました。

(実際に使うかどうかは、グレーなので敢えてここでは触れません)

 

これは実質的に自己資金が用意できない方を足切りする行為で、

生活に余裕がある=貯蓄ができて自己資金を貯められる方を相手にする

という態度の表明です。

 

このように、金融機関の態度は融資に積極的という意味は変わらないものの、

基準を厳格化するように変化してきています。

融資動向は刻々と変わるのです。

 

今後も、動向を注視し、皆様に有益な情報がお届けできるよう、

心がけて参ります。

お目汚しではございますが、宜しければ今後とも弊社コラムをご覧くださいませ。