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 こんにちは、城南4区大家のチドリンです。前回のコラムでは、売買契約直前で家賃滞納者が居ることが発覚したので、契約日が決まらなくなってしまったことを掲載しました。今回のコラムでは、その後の展開を書こうと思います。

 

元付業者から提示された売買契約書案

 家賃滞納問題の解決に向け取り組んでいる最中に、元付け業者から違和感のある売買契約書(案)が提示されました。その内容は、土地、建物、其々の価格は記載されず売買代金合計金額としてXXX円と記載され、別紙の特約として、土地がXXX円、建物価格が0円となっていました。

 不動産投資家が建物価格を高くして減価償却したいことくらい、わかっているはずなのに、特約で建物価格0円と記載した契約書(案)を提示してくる元付け業者に不満を感じました。

 

建物価格0円契約書を作成した元付業者の考え

 私は、買付を入れた際、売主側の販売条件として、建物が瑕疵担保免責であることは了承していました。しかし、建物の売買価格を0円にするという約束はした覚えがないので、適正な建物の売買価格を算出し、表記してもらいたいと、元付け業者に伝えました。

しかし、元付け業者の主張を要約すると、
『瑕疵担保免責の売却であっても、契約書に建物価格を表記してしまうと、何かあったとき売主負担になる場合があるため、建物価格を0円にした。過去、別の物件で、築20年程度の木造アパートを瑕疵担保免責条件で売却した時、トラブルが発生した。その時、売主に費用負担させてしまった。それ以降、会社の決まりとして、売主保護の観点から、築20年程度の木造アパートを売却する時は建物の価格を0円にしている。ただし、減価償却を取りたい買主の立場を考慮して、売買契約書には土地建物の合計金額を記載し、特約で土地XXX円、建物0円という2部構成にしている。よって、確定申告では売買契約書の合計金額を利用し、買主が自ら建物価格を設定して減価償却をとるようにして欲しい。』
とのことでした。

 何だか、納得出来るような、出来ないような・・・

 しかし、元付業者としては、売主、買主の両方の立場を考えた契約書(案)であること、かつ、私自身が建物価格を設定することが出来ることがわかりましたので、ポジティブに捉え、提示された契約書(案)で進めることを了承しました。

 

お寺で借地権譲渡の契約

 次の手続きについて、元付業者より連絡がありました。それは、売買契約締結の前に、地主であるお寺と借地権譲渡承諾書(現在の借地権者から私に借地権が譲渡されることを土地所有者であるお寺が承諾するという3者間契約のこと)の締結です。

 数日後、借地権譲渡承諾書の締結をするため、元付け業者、仲介業者の営業マン、私の3人がお寺に集合しました。そして、お寺の担当者から借地権譲渡承諾書の内容について一通りの説明を受けました。契約内容で特に気になる箇所はなかったので、記名、押印して、あっと言う間に終わると思いきや・・・

 お寺の担当者から、

「決済日には、私も立ち会わせていただく予定です。ところで、今回の決済で、銀行融資を予定されているのであれば、こちらに記載してある通り、担保設定承諾料として、ローン金額の1%がかかります。」
と、各種承諾料一覧表を提示されました。

 この承諾料については、うっかりしていたせいか、まったく、諸費用に入れていなかったので、承諾料(フルローン金額 × 1%)が高額になるので焦ってしまいました。

 何とか決済日までに資金繰りをしなければ・・・

 

 次回(来年)のコラムでは、ペンディング状態の家賃滞納問題について、賃貸管理会社、元付業者、仲介業者、私の4者会議について掲載します。どうぞ、お楽しみに。

PS.
コラム読者の皆様、今年一年ありがとうございました。来年も、よろしくお願いします。