地方・築古の重量鉄骨1棟マンションを購入したのが、一昨年の7月のことでした。

それから約1年と半年が過ぎて現在、この物件はずっと「満室状態」が続いています。

ところが、「満室」にいたるまでの「道のり」は決して平坦ではなく、アクシデント

の連続でした。

今回のコラムのテーマは、ある一棟マンションの「満室経営」に至るまでの道のりと、

その劇的な「変化」について、お話ししたいと思います。

築古レジ

 

満室経営までの「いばらの道」

僕がその地方・築古の重量鉄骨マンションを購入したのは、何と言っても「オーバー

ローン」が可能な、積算評価および利回りの高い物件であったこと、が決め手でした。

 

購入時の入居率は「10戸中9戸」であり、売主さん(地元の建設業者)自体がその

物件を自ら「募集・管理」していたのですが、曰く「入居者募集は地元の広報誌のみ、

入居率もずっと高率を維持している」とのことで、人の良さそうな担当者(営業部長)

が、物件調査の際にも同席して、いろいろと説明をしてくれました。

 

そんなわけで、仲介の不動産業者の営業マンも強く勧めてくれたため、購入を「即決」

したのですが・・・問題は「すぐに」連続して発生してきました(涙)

 

まずは、購入してからわずか数カ月の間に「4件」もの「退去」が発生したのです。

物件は全室「3LDK」の広めのファミリータイプであり、通常であれば繁忙期でもない

時期に、そんなに集中して退去が発生するのは「どう考えても不自然」です。

 

そして、さらに購入からおよそ1年までの間は、「建物設備のトラブル」から始まって

更に、各入居者さんからの「居室にかかわる不具合の申し出」が相次ぎました。

 

建物設備のトラブルについては、主なものだけでも下記の通りであり

「水道ポンプの故障 ⇒交換」

「建物入口付近のコンクリート橋の破損 ⇒全面補修」

「雨どいの破損 ⇒交換」

「あらたなエアコン設置設備の新設(本来はつけておくべきものと思われた)」

 

その他の居室に関わる不具合としては、

「押し入れの天井が落ちてきた」(複数戸で発生)

「ドアチェーンがいきなりすっぽり外れた」

「居室と建物の間の隙間部分で鳥が死んでおり、異臭が発生 ⇒除去・消臭作業」

「エアコンが効かない」「ウオッシュレットが壊れた」「洗面台の下が腐ってる」

などなど・・・毎月「これでもか」という位「哀しいお知らせ」が、怒涛のように押し

寄せてきました。

 

そんな日々に、「う~ん、これは失敗したかも・・・」と、ふいに折れそうになる心を、

しっかりと支え、サポートしてくれたのがお願いした「最高の管理会社さん」です。

 

毎月(下手すれば毎週)発生する、様々なトラブルを嫌な顔ひとつ見せずに、時には、

僕のことを「とても気遣いながら」最安値の修理業者を探してくれたり、続出する退去

対応にも万全の体制で臨み、何と言っても「空室は一日でも早く埋める!」というよう

な、大家にとっては大変ありがたい「強い使命感」を感じることができました。

 

おかげで、紆余曲折を経ながらも遂に「念願の満室経営」を達成するに至ったのです。

 

「満室経営」により「物件が変わった」

そうして満室経営を続けてしばらくたち・・・物件に変化が起こったことを感じました。

 

それは、「クレーム・不具合が劇的になくなった」のです。

別の見方をすれば、「悪いものを出し切った」とも言えるのですが、最も嬉しい変化は

「入居者さんたちの満足度が上がり、結果、退去がなくなった」ということに尽きます。

 

続出した建物や居室に関わるトラブルに、迅速に、満足していただける形で対応をした

その姿勢が「入居者さんたちに伝わった」らしく、管理会社さんには

「前は対応がひどかったが、オーナーが変わって、とても良かった。」と言ってくださる

古くからの入居者さんからの連絡もあったそうです。

 

不動産投資は、その他の投資と違って「人と人とが触れあう」とてもやりがいのある

「事業」です。

どんなトラブルからも逃げずに、しっかりと対処してゆけば必ず道は開けます。

 

僕が不動産投資を続ける理由は、もしかしたらこんなところにあるのかもしれません。

 

 

最後までお読みいただきましてありがとうございました!

ひこうき雲と太陽