こんにちわ。ぐうたら主婦です
日に日に暖かくなり、瀬戸内海の比較的に温暖な気候で物件探しによい気候です。

地元の工務店さんの物件を午後から2軒の見学に行きます。
実はマイホームを購入した不動産屋さんですが、中古戸建てのご案内をもらいました。

14時からなので、時間があるようでバタバタしています。

 

今年も確定申告　

今日の午前中は確定申告を仕上げようと思います。
３月２日の日曜日だけ、商工会議所が休日でも確定申告の受付をしています！
去年は退去が多く、空室が多いので経費を入れると赤字になると思います。

これは、かなり今年の投資に深刻な打撃になりそうです。

 

黒字ぎりぎりの申告をする　

専業主婦であれば所得0円が普通ですが、赤字だと融資は厳しくなります。

融資を受けて不動産を買うときは、わずか30万でよいから黒字にしましょう。

マイホームを購入するとき、貯金は少なくても買えることがあります。しかし借金が多いと融資が通りません。これは個人の属性や信用ということですが、不動産投資の評価もさほど変わりません。

 

所得30万で650万ぐらいの融資

銀行の融資の基準は微妙です。
私の二度目の融資は課税所得は約30万で大丈夫でした。

条件は、主人が保証人になること。
さらに物件の家賃で返済計画が立てられることなので、審査は緩いです。

中古区分マンションの購入費用として650万ぐらい借り入れができました。
所得30万で650万の融資は地銀で大丈夫でした。所得の約20倍ぐらいです♪

融資は属性によって異なります。小さい投資の私は、返済可能な額を選びます。
このため中古区分マンションになりますが、状況判断で中古アパートもあります。

 

赤字だと融資が厳しい

このままだと、確定申告に行っても今年は融資がきつそうな赤字です。
税金を安くするか、経費を申告しないで黒字にしておくか考慮中です。

やはり30万ぐらい黒字に経費の申告を調整すると、融資の確立が上がります。
これは、交通費や交際費が少ないほうが良いらしいので、全部を申告しない。
（兵庫県～群馬県の交通費等の７万を計上するか、自腹にするかの違いです）

課税所得が0円のときですが、住民税が無料になることもあります。

やはり節税か、次の投資の評価で悩むところが、なんとも人間らしい　

 

今回の投資の目的

もちろん不動産を増やすことで収入の安定化を目指すことです。

 私としては、群馬県の空室のリフォーム代を購入予定の物件に上乗せして融資が受けれるといいなと思います。自己資金は投資信託を解約し200万円を用意する予定です。

今まで戸建て投資の投資は、興味があるものの実現できませんでした。
先週は快速で2駅の所に230万の築古戸建てがあり、リフォーム代は700万弱です。
これでは購入額は1千万近くになります。さらに金額の割には駐車場スペースが無く再建築ができそうにありません、資料請求だけで申し訳ないですが、お断りました。

築古より築２０年ぐらいが安い

もう少し築浅でリフォーム代がかからない戸建ての資料を頼みました。

リフォーム代と物件価格の合計で考えると、
築40年と築20年では大差なさそうでした！

手に負える物件を探さないと投資としてリスクが大きいので、ご注意ください。

築１５年～２０年ぐらいで、手入れがされている物件の方が良さそうでした。
見学した物件を全て購入できないわけですから、20軒ぐらい見学して1軒買えれば良いと気長に探すことにしました。

このあたりは、営業さんの気立ての良さを頼りにするしかありません。

 

 

私たちは、目的とモラルと信念を持ち不動産投資を成功させます。