先日のことですが、

私の所有しているアパートの隣の大家さんからご相談を受けました。

この大家さんは年配の女性で、

地主系の方で大阪で数棟の築４０年超のアパートを所有されています。

そんな必殺とはあまり接点の無いような方なのですが、

アパートが近いこともあり、ちょっとした修理や集金を頼まれる関係でした。

そんなある日、その大家さんより電話があり・・・

大家：必殺さん相談があるんよ～

必殺：どんなことですか？

大家：ちょっと前に大阪の不動産業者が家に来て、アパート売ってくれ言うんよ

必殺：値段が良ければ売れば良いんじゃないですか？

大家：でも、３棟の内２棟は入居者が入ってるから売るの勿体無いんよ

必殺：でも、維持費とか考えたら売却もありと思いますけどね～

大家：そうなんよ、それでね○○町のアパートが無人だから売ろうと思って・・・

必殺：ああそうなんですね

大家：あの辺って坪いくらくらいなの？

必殺：宅地なら３０万くらいじゃないですか？

大家：じゃあ２０坪あるから６００万くらいかな？

必殺：でも、アパートですよね？？どんな立地なんですか？？

大家：それが分かれへんのよ～

必殺：？？？分からないんですか？？？？

大家：だって、物件に行ったことありませんモン！

必殺：・・・・・、えーーー！行ったことないんですか・・・・

大家：物件の近くに○○不動産っていうところに聞いたら分かるから！

必殺：分かりました。とりあえず物件を見てきますね

という事で物件が近くでしたので、さっそく見てきましたよ

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うーーーん、静かです。

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まさにゴーストタウン化しています。

これは厳しいですね～

私の築古再生理論から言ってもダメダメアパートです。

そのダメポイントを書きたいと思います。

１、１棟ものでなくアパート区分である。

　　今回の女性大家さんが所有しているのは、

　　下１６戸上１６戸のアパートのうち、下２部屋上２部屋の計４部屋である。

　　しかもちょうど真ん中辺りの部分で、両隣は無人である。

　　これだと、当然再建築は出来ませんし、

　　築古物件として再生させようと頑張っても、

　　両隣が廃墟なら、無駄な努力になってしまいます。

　　１棟ものなら努力で築古アパートとして、再生も可能でしょうが、

　　４部屋のみ再生してもアパートは活性化しない、廃墟が進むだけ

　　両隣などを安く買い叩けるなら再生の道もあるとは思うが、

　　道路に接するアパート部分は絶対安く売ってくれず、

　　よくあるのは、文化住宅（木造長屋）の道路に面している部分だけが

　　新築一戸建てが建っている状況、これをされちゃうと奥のアパートは、

　　ただでさえ古くて暗いのに、

　　その古さがもっと目だって廃墟まっしぐらになっちゃいます。

　　大阪では非常に多いです。

２、入居者がほとんど居ない

　　１にも言えることですが、人が居て初めてアパートは成立します。

　　人が居ない無人のアパートには誰も入りたがりません。

　　夜なんて真っ暗だと思います。

３、場所がイマイチ

　　文化住宅（木造長屋）が好まれる地域っていうのがあるんです。

　　例えば、旧市街や飲み屋街の近くなどです。

　　今回の地域は昔、投資用新築文化住宅が流行った土地で、

　　近くに沢山同じ様な建物が建っていて、

　　そのほとんどが空家なんです。

　　そんなのを満室にしようと思うと気が遠くなります。

　　※４０年前は畑だったようなところに建てていますので、

　　周りには家は多いのですが商業施設がありません。

という事で、今回のアパートの必殺査定は１戸１０万円で４０万円也

それでも要りませんが・・・・

でもね、

その内利回り２０％！極秘川上物件！！って触れ込みで、

１戸４万×４戸＝１６万（月）×１２ヶ月＝１９２万円（年）

９６０万円！

（満室想定利回り２０％！！）

なんて出てきたらビックリです。

あれ？必殺が４０万円で購入して楽待さんでネットに出せば・・・・大儲け！