確定申告終了

a0002_006856平成25年分の確定申告を提出しました。

3年前に不動産投資を始めて、1、2年目は立て続けに物件を買ったため登記費用等々の経費が大きく、その結果決算がマイナスになり2年連続で所得税の還付を受けることになってしまいました。

融資を考えるとできるだけプラスにしたかったんですけどね。

ところが3年目の昨年は個人での物件購入はなく経費額は大きく減少。医療費や保険の控除を入れても源泉徴収に加えて40万円超の所得税を支払うことになりました。

本日は個人名義で所有する2棟の収支を大公開です!

 

まずは空室状況

2棟合わせて39室、月ごとの空室はこうでした。

  •  1月:0
  •  2月:0
  •  3月:2
  •  4月:2
  •  5月:2
  •  6月:2
  •  7月:3
  •  8月:1
  •  9月:1
  • 10月:1
  • 11月:2
  • 12月:1

 

月単位の単純計算で入居率は96%。我ながら優秀でした。

 

さて収支は・・・

家賃収入に更新料や自動販売機等々の収入を全部加えると年間で約2,000万円

ここから返済利息や減価償却費など必要経費を差し引くと青色申告特別控除前で280万円の所得となりました。

 

で、キャッシュフローは・・・

さて最後に大事なキャッシュフロー。

上の所得金額で実際には出費していない減価償却費保険料の前払い割り当て分を戻して、一方で経費にならないけど出費している返済元金、そしてこれから支払う所得税・住民税を差し引く。

すると290万円。所得とほぼ同じ。

意外と手残りは少ないものです。

不動産収入を100%とすれば、返済が45%、経費が30%、税金が10%、手残りのキャッシュが15%といったところです。

ちょっと修繕にお金をかけすぎたかな・・・

この時期、税の重さをずっしりと感じてしまいます。