前回のブログ「強制執行してきました①」のつづきです。

ノラリクラリと滞納する人物を「プロの滞納者」と判断し、

こちらも対応策を発動いたしました。

※入居当初は家賃保証会社が付いていたのですが倒産してしまいました・・・

皆さんならどうします？まずは内容証明の発送ですか？

イヤイヤ、こういったプロの滞納者に内容証明は効果がありません。

時間と費用の無駄です。

３ヶ月目の滞納に入ったところで、交渉一切打ち切り

１、滞納家賃の支払い請求

２、部屋の明渡し請求

３、今後の家賃支払い請求

この３項目について一度に調停で求めるんです。

だって、この一つでも欠けていたら何の解決策にもなりませんよね？

もう少し詳しく書くと、

１では現在溜まっている滞納家賃を請求します。当然ですよね？

　これを請求（主張）をしないとそもそもの事件として成り立ちません。

　家賃を滞納するから２番の部屋を明渡せに繋がります。

２では滞納家賃も然ることながら、現在の契約している部屋を今後どうするか？を

　求めています（支払督促や少額訴訟や公正証書では明渡し請求できません）

３当然、現在住んでいるわけですから、退去までの家賃を請求するわけで、

　これも重要で、「出て行くまでが大家業」です！

　退去するまでの家賃をキッチリ請求させていただくわけです。

もう一つ重要なのが

夜逃げや逮捕でなく部屋に居住しているわけですから、

訴訟でなく調停のほうが裁判が早いんです。

え？？？訴訟でなく調停？？？？

参考本など読むと、悪質滞納者へ対しての対応策は訴訟で追い出せ！

みたいなことが書いていますが、

現実に住んでいる滞納者へ対しては、訴訟で対応するよりも

調停で呼び出して和解したほうが効率良いんです。

※裁判のノウハウについてはいずれ書きたいと思います。

ですので、今回の滞納者に対しては調停で裁判所へ呼び出し

裁判所で和解を交わしてしまう作戦です。

この調停大作戦は非常に効果的で、私の経験上９０％の出席率を誇ります。

滞納者が出廷すれば１００％こちらの用意した和解文で合意できます。

だって、家賃を払っていないのは疑いの無い事実ですし、

争いの要点はありませんので、後は今後どうするか？を合意するだけです。

この和解文が非常に重要で、

１、現代の滞納家賃を分割で支払う

２、今後の家賃を支払う

３、もし１，２を支払わなかった時は強制執行できる

か～んたんに書くとこんな感じです。

 

調停申立後、約１ヵ月後が調停期日に設定されます。

これにも秘密があって、訴訟の１．５倍は早く期日が設定されるんです。

なぜなら、通常の訴訟の場合は、裁判所から滞納者へ送る書類（呼び出し状など）は、全て特別送達（書留郵便）で送られます。

基本的に滞納者というのは書留を受け取りません。

相手が訴状を受け取らない限り裁判法廷というのは開かれないんです。

※もちろん夜逃げなどは絶対に受け取りませんよね？そんな場合、最終的には公示送達という手段で送ったことにするんです。但し時間がかかります。

それに対して調停は普通郵便なんです。と言う事は、相手方が不在でも居留守でも家のポストに投函されるわけです。投函されていればやはり中身を見ます。

中身を見ればヤッパリ法廷に出てきます。

 

そして、調停期日当日を迎えました。

さあ、滞納者は裁判所へ出てくるのか？？

それとも開き直って無視を決め込むのか？？

 

次回へつづく・・・