こんにちは。梶森です。

2月に汐留で開催された不動産投資フェアでの私の講演内容をシリーズ化した「毎年150万円の不動産投資で堅実に資産を増やす」ですが、今日で6回目となりました。

過去の5回の続きとなっておりますので、まずは過去5回分を読んでいただければ幸いです。

 前半の3回では、毎年150万円を1,000万円の区分ワンルームマンションへ投資をしていく手法について書きました。

マンションの購入条件は以下の通りとします。

  • 物件価格は1,000万円
  • 頭金50万円、諸経費50万円、借入950万円
  • ローン金利2.5%の20年ローンで物件を購入
  • 家賃6万円でランニングコスト1万と仮定→手取り家賃毎月5万円

そうして1戸ずつ購入していくとかかる期間は・・・

  • 1戸目完済・・・5年1ヶ月→月額CF5万円 
  • 2戸目完済・・・3年8ヶ月→月額CF10万円
  • 3戸目完済・・・3年2ヶ月→月額CF15万円
  • 4戸目完済・・・2年7ヶ月→月額CF20万円
  • 5戸目完済・・・2年3ヶ月→月額CF25万円

月額25万円のCFを作るのにかかる期間は・・・17年9ヶ月

 4回、5回では17年9ヶ月も待てないという方のために、解決策として以下の3つを紹介しました。

  • ・2,000万円で2戸物件を購入する」
  • ・毎年の繰上げ返済額の増額
  • ・物件価格を下げるということで800万円のワンルームを購入した際のシミュレーションを書きました。

 今日は解決策の4つ目を紹介します。

 

4つ目の解決策:「リスクを取る」

17年9ヶ月かかる購入方法は1つを買って、そのローンを返済し、完済したら次の物件を買うというものでした。

950万円を借り入れて、それを返済していくので、イメージとしては以下の通りです。

 図2

では、「リスクを取る」とはどういうことかというと、「先に物件を5戸買う」ということです。

毎年250万円も不動産に充てれない、2,000万円も持ってない、でも17年9ヶ月は待てないという方はリスクを取りましょう。

毎年150万円を不動産投資に回していくので、8ヶ月で100万円貯まることになります。その100万円で物件を1つずつ買い増していくので、最大の借入額は約4,500万円になります。

イメージとしては、以下の通りです。

4500

 この場合でシミュレーションをすると、完済するまでにかかる期間は14年10ヶ月となります。

1戸ずつ買う場合は17年9ヶ月だったので、それよりも2年11ヶ月早い計算になります。

 いくらまでローンに耐えれるかというメンタルの問題と、物理的にサラリーマンをしながら、4,500万円を借りることができるのか、そしてその時奥さん、家族の反応は???

と何かと課題が山積みですが、リスクを取ることで、約3年も早く5戸のローンの無いマンションを手に入れることができます。

 では、次回はサラリーマンが4,500万円を借りれるのか?ということについて書きたいと思います。

 本日も最後までお読みいただきましてありがとうございました。