こんにちは。梶森です。

2月に汐留で開催された不動産投資フェアでの私の講演内容をシリーズ化した「毎年150万円の不動産投資で堅実に資産を増やす」ですが、今日で8回目となりました。

過去の7回の続きとなっておりますので、まずは過去7回分を読んでいただければ幸いです。

前半の3回では、毎年150万円を1,000万円の区分ワンルームマンションへ投資をしていく手法について書きました。

マンションの購入条件は以下の通りとします。

  • 物件価格は1,000万円
  • 頭金50万円、諸経費50万円、借入950万円
  • ローン金利2.5%の20年ローンで物件を購入
  • 家賃6万円でランニングコスト1万と仮定→手取り家賃毎月5万円

そうして1戸ずつ購入していくとかかる期間は・・・

  • 1戸目完済・・・5年1ヶ月→月額CF5万円 
  • 2戸目完済・・・3年8ヶ月→月額CF10万円
  • 3戸目完済・・・3年2ヶ月→月額CF15万円
  • 4戸目完済・・・2年7ヶ月→月額CF20万円
  • 5戸目完済・・・2年3ヶ月→月額CF25万円

月額25万円のCFを作るのにかかる期間は・・・17年9ヶ月

 4回~6回目では17年9ヶ月も待てないという方のために、解決策として以下の4つを紹介しました。

  • 2,000万円で2戸物件を購入する」
  • 毎年の繰上げ返済額の増額
  • 物件価格を下げるということで800万円のワンルームを購入した際のシミュレーションを書きました。
  • 5戸先に物件を買う

 過去のコラムで紹介したこの5戸を先に買うという方法ですが、5戸目を購入した際に借入総額が最大の約4,500万円になります。

 サラリーマンが区分マンション投資をした場合、4,500万円の融資が引けるのか?ということについて前回のコラムでは、【年収倍率】という考え方について書きました。

お借入総額÷年収=7倍

 ということで、4,500万円の借入をするためには、年収で650万円が必要という結果になりました。

 

今回はもう1つの考え方、「可処分所得」についてです。

計算式は以下の通りです。

年収+(年収の賃料収入×0.5)-税金等(表3)=A

年間の返済額+年間の教育費(表4)+年間の支払家賃=B

A-B≧表2

表2

表2

表3

表3 

 表4

 表4

より分かりやすくするために、以下の条件の場合、4,500万円を借りることができるかを見てみたいと思います。

 年収:650万円 年間賃料収入360万円、住宅ローン無し、小学生1人、

年間家賃支払い72万円の場合

先ほどの式に当てはめて、計算していくと・・・

年収(650万円)+(年収の賃料収入360万円×0.5)-税額等(650万円×0.2)

=A=700万円

年間の返済額(286万円)+年間の教育費(24万円)+年間の支払家賃(72万円)

=B=396万円

A(700万円)-B(396万円)=304万円≧表2

ということで、この条件であれば、4,500万円の借入は可能!という結果となりました。

これから区分マンションで資産を増やして行きたい方、ご自身の条件を入れてシミュレーションしてみてはいかがでしょうか?

今日も最後までお読みいただきましてありがとうございました。

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