こんにちは。梶森です。

区分マンション投資をしながらいかにしてマイホームを取得するかの第2弾です。

前回からの続きとなっておりますので、まずは前回の「そうは言ってもマイホームも欲しい!」を一読して頂ければ幸いです。

 マイホームは負債!?

「金持ち父さん貧乏父さん」では、マイホームはお金を運んで来ないので、負債だとの事でした。。。それでもやっぱりマイホーム、欲しいですよね!

という事で前回は25歳から毎年150万円ずつ区分マンションへ投資した場合、5戸のローンを完済し、毎月25万円のキャッシュフローを得るには17年9ヶ月かかると書きました。

その毎月25万円を全て住宅ローンへ充てれば、諸費用は別として20年ローンで4,717万円の家が買えるという結果になりました。

ただ、25歳から不動産投資を始めて17年9ヶ月後ということは43歳で初めてマイホームが買えるという計算になります。梶森家の場合、私は現在28歳で、先日長男が誕生したばかりですので、マイホームを購入するタイミングでは長男は15歳で中学3年生になります。ちょっとこれでは遅すぎるので、長男が10歳までに買うことを目標にマイホーム購入計画を再検討してみたいと思います。

12年間毎年150万円をワンルームマンションに投資することで、4,672万円の家が買える!

マンションの購入条件は以下の通りとします。

  • 物件価格1,000万円
  • 頭金50万円、諸経費50万円、借入950万円
  • 毎年150万円を区分ワンルームへ投資
  • ローン金利2.5%の20年ローンで物件を購入
  • 家賃6万円でランニングコスト1万と仮定→手取り家賃毎月5万円

1戸購入し、そのローンを完済してから2戸目を購入するという形で、毎年150万円の資金を不動産投資につぎ込み堅実に1戸ずつ物件を増やして行くと、ローンを完済し、マンションを自分のものにして、家賃収入をまるまる自分のものにするのにかかる期間は・・・

  • 1戸目完済・・・5年1ヶ月→月額CF5万円   父30歳、長男2歳
  • 2戸目完済・・・3年8ヶ月→月額CF10万円   父34歳、長男6歳
  • 3戸目完済・・・3年2ヶ月→月額CF15万円 父37歳、長男9歳 

となります。

3戸目を完済したタイミングで頭金0円、毎月の返済額を3戸の手取り家賃15万円で固定金利2.5%、35年ローンで購入すると、4,196万円の家が毎月の手出し無しで購入することができる計算になります。(ここでは諸費用は考慮しません)

今年の3月時点でのフラット35を利用した場合1.8%の金利というものもあるようですので、金利1.8%で考えると、4,672万円の家が買える計算になります。

25歳から37歳までの12年間で毎年150万円をワンルームマンション投資につぎ込むと150万円×12年で1,800万円になります。そこから得られる家賃で住宅ローンを完済していくことにより、4,672万円の家が買えるというのはなかなか魅力的ではありませんか?

 

さらに言うと、堅実サラリーマン大家の皆さんはマイホームを買ったからといって貯蓄を辞めるはずは無いので、従来通り毎年150万円の貯金ができるとすると、購入できる物件はもっと幅が広がります。

毎年150万円ですので、月額12.5万円になります。この12.5万円の自己資金と3戸の家賃収入の15万円を足すと、月額27.5万円返済可能という計算になり、35年ローンの固定1.8%の金利で借りたとすると、頭金0円でも8,565万円の家が買える計算になります。もう大豪邸が建ちますね!

 

ただ、37歳で35年ローンということは完済する時の年齢は72歳です。72歳まで毎月12.5万円ものお金をローンに充てることはあまり現実的では無いので、期間を10年短縮し、62歳で完済することを目標に27.5万円の月額返済を続けるとすると6,640万円の家が買える計算になります。

 

3戸のローンの無いマンションを3戸持つことによって、今後の人生にかなりのゆとりが出てきます。ご注意いただきたいのは、今回の計算は家賃の下落や空室、修繕費用等は一切含んでおりません。35年間空室なしで、家賃も下がらない物件などは恐らく皆無かと思いますので、ご自身できちんとシミュレーションされることをおすすめします。

今日も最後までお読みいただきましてありがとうございました。