こんにちは、浜松の若手投資家の中邨(ナカムラ)です。

 

今回はアパート業者の『借り上げ契約』による
メリットについて詳しくお話させて頂きます。

前回のお話では、

・『一括借り上げ』を武器にアパートを建ててもらい
 建築費に利益を上乗せしておき、その利益で将来の
リスクヘッジをする。

・一括借り上げによって手数料を得る。

・そもそも、家賃保証ではないので
借り上げ業者に有利な条件を
設定することができる。

という内容でしたね。
一つずつ詳しくお話しまししょう。

 

まず一つ目。
・『一括借り上げ』を武器にアパートを建ててもらい
 建築費に利益を上乗せしておき、その利益で将来の
リスクヘッジをする。

についてです。

この仕組みは単純です。
借り上げ契約により、万が一入居率が低下して
入居者から受け取る賃料よりもオーナーに支払う
賃料の方が多くなってしまった時の事を想定して
ある程度の利益をストックしておくのです。

通常の建築業者は建築費用に対する利益だけ
確保すれば問題ありません。

しかし、アパート業者は通常の建築費用からの
利益だけでなく、将来の空室も考えた利益設定に
しているのです。

当然のことながら、建築費用は割高になります。
極端な例を言うのなら、

一般的な建築の場合
1億円の20%の利益率で、2000万円の利益です。

これを、30%の利益率に引き上げて
2000万円から3000万円に利益を引き上げます。
この1000万円が将来のリスクヘッジ用の
ストックされている利益です。

 

これが、一般的な建築の業界なら
この1000万円の利益上乗せは難しいです。
通常は10%もの利益が上乗せされてしまえば
利回りが低下してしまうからです。

収益物件を購入するのは投資家が大半なので
これは致命的です。

しかし、この新築アパートの業界は
少し状況が違います。

相手は投資家ではなく
地主さん達だからです。

ほとんどの人は
キャッシュフローを求めているのではなく、
相続税対策の為の建築なのです。

したがって、利回りを追及することはありません。
高い利回りを求めるよりも
『一括借り上げ』による安心を求めています。

 

よく調べていけば『一括借り上げ』を推奨している業者と
借り上げなしの業者では価格帯が違うことに気がつけます。

最近は、新築でも上手に10%前後の利回りを叩き出している
業者も多く見かけます。

しかし、大手新築アパートの業者は
ほとんどが『借り上げ契約』を推奨しているので
この利回りでは商売が成り立たないわけです。

以上、借り上げ契約の
業者側のリスクヘッジについて
お話させて頂きました。

次回も引き続き
『借り上げ業者』の裏側について
お話ししていきます。

それではまた♪

中邨宏季