こんにちは、浜松の若手投資家の中邨(ナカムラ)です。

 

今回も新築アパート業者の裏話シリーズです。

本日のお題はこちら
【借上げ契約は、家賃保証ではない】です。

色々な人とお話をしていると
借上げ契約=家賃保証と
勘違いをしてしまっている人がいることに
気が付きました。

これは重要なことですので
決定的な違いをまずは知って頂きましょう。

 

家賃保証というものは、
言葉の通り、家賃が保障されるものです。

例えば、
10年間の家賃保証でしたら
当初の10万円の家賃ならそれが
10年間保証されるわけです。

部屋が空いていようと入居していようと
家賃は保障されているので安心ですね。

しかし、このアパート業界において
【家賃保証】されている例はかなり少ないです。

 

多くの場合は、
【借上げ契約】又は【サブリース契約】
この二つです。

この二つは同じような意味合いもあるので
今回は細かな説明は省かせて頂きます。

さて、前回からお伝えしているこの
【借上げ契約】については
少し前にも記述させて頂きました。

しかし、注意しなければいけないのは
借上げは家賃保証ではないということです。

あくまでも、業者がオーナーから
借上げているだけです。

先ほどの家賃保証なら契約期間内は
家賃が保障されるでしょう。

しかし、借り上げ契約の場合は
保障されません。

なぜならば、借り上げ業者側で
家賃設定を変更できるからです。

正確には業者からオーナーに
家賃設定の変更を要請し、
家賃を引き下げていくことが可能なのです。

入居率が低下してしまっては
借上げ業者からすれば、決められた賃料を
オーナーに支払わなければいけないので
入居率を向上させる為に家賃を下げるのです。

借上げ契約は賃料の何%と決めてあるので
家賃を下げればもちろん、オーナーに渡す賃料も
同時に下がります。

これってオーナーからしたら
大問題ですよね。

もし、80万円の賃料を想定していて
ローンの返済を70万円にしていた場合
当初は毎月10万円の利益がでますが、
もし、賃料を10万円下げられてしまったら
まったく利益が出なくなってしまいます。

こんな理不尽な業者からの要請を
オーナーが承諾するはずがないですよね?

しかし、しぶしぶ承諾するオーナーが
ほとんどなのです。

これには当然、理由があります。

次回はその借り上げ契約の大きな闇の部分を
お話させて頂きます。

それではまた♪

中邨宏季